IRC – Mais-valias com imóveis

Uma sociedade, enquadrada no regime simplificado de IRC e isenta de IVA, exerce a atividade de compra de imóveis para revenda.
A sociedade adquiriu recentemente uma loja com intenção de revenda. Contudo, após análise da escritura de aquisição, verificou-se que o imóvel foi adquirido em compropriedade por duas sociedades distintas, na proporção de 50 por cento para cada uma.
Relativamente à sociedade aqui em questão, os 50 por cento do preço de aquisição que lhe correspondem não foram pagos diretamente pela sociedade, tendo o pagamento sido efetuado pelo sócio, a título pessoal.
Tratando-se de um imóvel adquirido com intenção de revenda, deverá a participação de 50 por cento adquirida pela sociedade ser contabilizada como inventário/mercadoria pelo respetivo valor de aquisição?
Uma vez que o pagamento da parte correspondente à sociedade foi efetuado diretamente pelo sócio, deverá ser reconhecida uma dívida da sociedade ao sócio pelo montante por este suportado? Qual a conta contabilística que consideram mais adequada para o efeito?
Relativamente ao IMT suportado na aquisição, sendo o imóvel adquirido para revenda mas apenas na proporção de 50 por cento, poderá a sociedade beneficiar do regime aplicável à aquisição de prédios para revenda relativamente à sua quota-parte?
Caso o imóvel venha posteriormente a ser revendido dentro do prazo legal, poderá ser solicitado o reembolso/anulação do IMT anteriormente pago, limitado à proporção de 50 por cento pertencente à sociedade, desde que estejam cumpridos os restantes requisitos legais?
O facto de o imóvel se encontrar em compropriedade com outra sociedade ou de o preço correspondente à participação da sociedade aqui analisada ter sido pago diretamente pelo sócio poderá colocar em causa a aplicação do regime de IMT dos imóveis adquiridos para revenda

Parecer técnico

A situação descrita respeita à aquisição, por uma sociedade que exerce a atividade de compra de imóveis para revenda, de uma quota indivisa correspondente a 50 por cento de uma loja, tendo o respetivo preço sido pago diretamente pelo sócio. Importa distinguir o reconhecimento contabilístico do imóvel, o tratamento do financiamento concedido pelo sócio, os efeitos em IRC e os pressupostos do regime de IMT aplicável às aquisições para revenda.
Tratando-se de um imóvel adquirido no âmbito da atividade normal da sociedade e com a intenção efetiva de ser revendido, a quota indivisa de 50 por cento deverá ser reconhecida como inventário. Com efeito, nos termos do capítulo 11 da norma contabilística para microentidades, são reconhecidos como inventários os ativos detidos para venda no decurso ordinário da atividade empresarial. O mesmo entendimento decorre dos parágrafos 6 e 8 da NCRF 18 – Inventários, que incluem expressamente os terrenos e outras propriedades detidos para revenda.
Deste modo, não deverá ser reconhecida a totalidade do imóvel, mas apenas o direito efetivamente adquirido pela sociedade, isto é, a quota indivisa de 50 por cento, pelo respetivo custo de aquisição. Esse custo compreende a parte do preço imputável à sociedade, acrescida dos impostos não recuperáveis e dos demais custos diretamente atribuíveis à aquisição, designadamente IMT, imposto do selo, despesas de escritura, registo e outros encargos diretamente relacionados, nos termos do paragrafo 11 da NCRF 18, admitindo que a entidade adota as NCRF.
Contabilisticamente, a aquisição poderá ser registada na conta 311 – Compras – Mercadorias e posteriormente transferida para a conta 32 – Mercadorias. No sistema de inventário permanente, deverá ser assegurada a adequada movimentação da conta de inventários de acordo com o sistema adotado.
O facto de o preço correspondente à sociedade ter sido pago diretamente pelo sócio não altera a titularidade do imóvel nem impede o seu reconhecimento no ativo da sociedade, uma vez que, de acordo com a escritura, é a sociedade que adquiriu a quota indivisa. O pagamento realizado pelo sócio traduz, em substância, um financiamento à sociedade e origina, salvo se tiver sido estabelecida outra natureza jurídica, uma dívida desta perante aquele.
Atendendo ao montante e à natureza da operação, considera-se mais adequada a utilização da conta 2532 – Outros participantes – Suprimentos e outros mútuos, nomeadamente:
•    Conta 2532 – Outros participantes - Suprimentos e outros mútuos
A utilização da conta 268 – Acionistas/sócios – Outras operações, poderá justificar-se em adiantamentos meramente ocasionais e de reduzida duração. Porém, estando em causa o financiamento do preço de aquisição de um imóvel, a conta 2532 traduz, em princípio, de forma mais adequada a substância financeira da operação.
Assim, de forma simplificada, o registo correspondente ao preço pago pelo sócio poderá envolver o débito da conta 311 – Compras – Mercadorias, por contrapartida do crédito da conta 2532. Os restantes encargos de aquisição serão reconhecidos de acordo com a entidade que os tenha efetivamente suportado.
Deverá existir documentação que demonstre inequivocamente que o sócio efetuou o pagamento em nome e por conta da sociedade, designadamente comprovativo bancário, identificação do beneficiário, correspondência com o preço constante da escritura e documento interno ou contrato que reconheça o crédito do sócio. Caso a disponibilização dos fundos assuma carácter de permanência, deverá ainda ser ponderada a respetiva qualificação como contrato de suprimento, nos termos do artigo 243.º do Código das Sociedades Comerciais.
No plano do IRC, a sociedade encontra-se, segundo os elementos fornecidos, no regime simplificado de determinação da matéria coletável. Neste regime, a matéria coletável não é apurada por dedução dos gastos contabilísticos aos rendimentos, mas mediante a aplicação dos coeficientes previstos no artigo 86.º-B do CIRC.
Consequentemente, quando a quota indivisa for vendida no âmbito da atividade de compra e venda de imóveis, o rendimento terá a natureza de venda de mercadorias, sendo, em princípio, aplicável o coeficiente de 0,04 previsto no artigo 86.º-B, n.º 1, alínea a), do CIRC. O custo contabilístico do imóvel, incluindo o IMT não recuperável e os restantes encargos, será reconhecido em resultados como custo das mercadorias vendidas, mas não será autonomamente deduzido na determinação da matéria coletável do regime simplificado.
Importa ainda atender ao artigo 86.º-B, n.º 4, do CIRC, que determina a aplicação, com as necessárias adaptações, do artigo 64.º do mesmo Código. Assim, caso o valor de transmissão seja inferior ao valor patrimonial tributário definitivo correspondente ao direito transmitido, poderá ser necessário considerar este último valor para efeitos fiscais, sem prejuízo do procedimento de prova do preço efetivo previsto no artigo 139.º do CIRC.
Relativamente ao IMT, o imposto é devido pelos adquirentes dos imóveis, nos termos do artigo 4.º do CIMT. No caso em análise, cada uma das sociedades é adquirente da quota indivisa que lhe foi atribuída, pelo que o respetivo enquadramento deve ser efetuado individualmente.
O regime do artigo 7.º do CIMT não exige que seja adquirida a totalidade do direito de propriedade. A aquisição de uma quota indivisa continua a constituir uma aquisição onerosa do direito de propriedade sobre um imóvel, encontrando-se expressamente prevista no Código a determinação do valor tributável das partes indivisas. Nos termos da regra 1.ª do n.º 4 do artigo 12.º do CIMT, quando um comproprietário aliena o seu direito, atende-se à parte do valor patrimonial tributário que lhe corresponde ou ao valor constante do ato ou contrato, consoante o que for superior.
Consequentemente, a compropriedade, por si só, não impede a aplicação do regime de aquisição para revenda à quota indivisa de 50 por cento adquirida pela sociedade. O preenchimento dos requisitos deverá, contudo, ser apreciado separadamente, em relação a cada adquirente.
Nos termos do artigo 7.º, números 1 a 3, do CIMT, a isenção no momento da aquisição pressupõe que a atividade de comprador de prédios para revenda tenha sido declarada antes da aquisição. Além disso, a dispensa de liquidação e pagamento do imposto depende do reconhecimento de que o adquirente exerce normal e habitualmente essa atividade. Na redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 49/2025, de 27 de março, essa habitualidade considera-se demonstrada quando, em cada um dos dois anos anteriores, tenham sido revendidos prédios anteriormente adquiridos para esse fim.
Não estando verificado este requisito de habitualidade, a sociedade deve liquidar e pagar o IMT no momento da aquisição, embora declare que o imóvel, ou a quota indivisa, se destina a revenda.
Posteriormente, nos termos do artigo 7.º, n.º 4, do CIMT, quando o imóvel adquirido para revenda seja revendido, sem ser novamente para revenda, no prazo de um ano, e tenha sido pago IMT na aquisição, o imposto é anulado pelo chefe do serviço de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado do documento comprovativo da transmissão.
No caso concreto, a sociedade poderá, portanto, requerer a anulação do IMT que lhe foi liquidado relativamente à aquisição da sua quota indivisa de 50 por cento, desde que:
- A atividade de compra de imóveis para revenda estivesse declarada antes da aquisição;
- A aquisição para revenda resulte da declaração modelo 1 de IMT, da escritura e dos restantes elementos contemporâneos da operação;
- A sociedade revenda a quota indivisa adquirida no prazo de um ano contado da aquisição;
 - A revenda não seja efetuada novamente para revenda; e
- Não tenha sido dado ao imóvel destino diferente.
A referência aos 50 por cento deve ser entendida como correspondendo ao IMT individualmente liquidado à sociedade pela aquisição do seu direito. Não se trata necessariamente de dividir aritmeticamente uma liquidação conjunta por dois, mas de anular o imposto imputável à aquisição efetuada pela sociedade, determinado em função do preço e da parte proporcional do valor patrimonial tributário.
Importa ainda ter presente que, de acordo com o artigo 11.º, números 5 e 10, do CIMT, o benefício deixa de se aplicar quando o imóvel não seja revendido no prazo de um ano, seja novamente vendido para revenda ou lhe seja dado destino diferente. Para este efeito, a conclusão de obras de edificação ou melhoramento e outras alterações suscetíveis de determinar uma variação do valor patrimonial tributário são consideradas destino diferente.
O pagamento do preço pelo sócio não constitui, em si mesmo, fundamento para afastar o artigo 7.º do CIMT, uma vez que a qualidade de adquirente resulta do título aquisitivo e não da origem dos fundos utilizados. Todavia, será essencial demonstrar que o sócio se limitou a financiar a aquisição efetuada pela sociedade e que não foi o efetivo adquirente do direito. Para esse efeito, a escritura, o registo predial, a Modelo 1 de IMT, a contabilidade e os movimentos financeiros deverão ser integralmente coerentes.
Assim, considerando os factos descritos, somos do entendimento que a quota indivisa de 50 por cento deve ser contabilizada como inventário pelo respetivo custo de aquisição; o pagamento efetuado pelo sócio deverá originar o reconhecimento de um financiamento e de uma dívida da sociedade, preferencialmente na conta 2532; a compropriedade não impede a aplicação do regime do artigo 7.º do CIMT; e o IMT pago poderá ser anulado relativamente à aquisição efetuada pela sociedade caso a quota indivisa seja revendida, sem ser novamente para revenda, dentro do prazo de um ano e se encontrem comprovados os demais requisitos legais.