«Pacote Habitação»

Relativamente ao «Pacote Habitação», quando se fala da iniciativa procedimental, o que quer isto dizer? Quando se apresentou o projeto para aprovação? Ou quando é emitida a licença de construção? É que se for a data da primeira hipótese, isso já foi apresentado antes de 1 de janeiro de 2026 e por isso já não seria elegível.
No que toca à venda para arrendamento habitacional, o preço moderado de venda (660 982 euros) também tem de ser aplicado para ser utilizado o IVA a 6 por cento?
No caso da venda em planta em que o comprador até pode confirmar no contrato que se destina a habitação própria e permanente, se houver uma cedência de posição e o novo comprador não aceitar na escritura que seja para esse fim, o que acontece?
A construção do prédio tem de ter empreiteiro geral e depois este ter vários subempreiteiros ou o dono da obra pode ter vários subempreiteiros? No caso de poder ter vários subempreiteiros tem de ter algum alvará para isso? E relativamente aos materiais? Pode o dono da obra adquirir os materiais à taxa de 6 por? No caso dos projetos de arquitetura e especialidades, podemos considerar como uma empreitada e estar na verba 2.42.1 (6 por cento)?
Tendo este programa um limite temporal (2026-2029), se a licença de utilização for emitida por exemplo a 30 de novembro de 2029, os 24 meses para efetuar a venda podem estender-se para além de 2029?

Parecer técnico

Relativamente ao «Pacote Habitação», ainda se aguarda a publicação de um ofício circulado que trará, previsivelmente, esclarecimento a algumas das questões colocadas.
Ainda assim, não queremos deixar de formular a nossa opinião, sendo relevante que se acompanhe os próximos desenvolvimentos sobre o tema, nomeadamente a formação eventual que a Ordem irá promover sobre este tema.
No que diz respeito à primeira questão, aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível de 1 de janeiro de 2026 até 31 de dezembro de 2032.
Considera-se como iniciativa procedimental:
- Nos casos de obras sujeitas a licenciamento, a apresentação do pedido de licenciamento;
- No caso de obras objeto de comunicação prévia, a apresentação da comunicação prévia;
- No caso de obras isentas de controlo prévio:
- A apresentação do parecer prévio previsto no artigo 7.º n.º 2 do RJUE, nos casos previstos nesse artigo;
ou
- A apresentação da informação sobre o início dos trabalhos, nos restantes casos.
No que toca à venda para arrendamento habitacional, a interpretação apresentada está totalmente correta. Para que se possa beneficiar da taxa reduzida de IVA a 6 por ento (ao abrigo das verbas destinadas à habitação a custos controlados), o imóvel tem de cumprir cumulativamente os critérios de preço e de destino. O valor que menciona funciona como um teto máximo: se o preço de venda ultrapassar esse limite de preço moderado, o imóvel perde o enquadramento na respetiva verba do Código do IVA, aplicando-se a taxa normal.
Sobre o cenário de venda em planta com cedência de posição, a aplicação da taxa de IVA de 6 por cento está condicionada ao destino efetivo do imóvel, que é validado no momento do facto gerador do imposto, que ocorrerá na transmissão da propriedade, na escritura.
Se o comprador original cede a sua posição contratual e o novo adquirente não assume na escritura o compromisso de que o imóvel se destina a habitação própria e permanente (HPP), a condição de elegibilidade é quebrada.
Aguardemos a posição da AT, mas o que nos parece dever acontecer, na prática, é a perda do direito ao benefício, obrigando à reposição do IVA que tenha sido liquidado a menos.
Quanto à organização da obra e contratação, a lei geral e civil não obriga à existência de um único empreiteiro geral. O dono da obra pode perfeitamente dividir a construção e celebrar múltiplos contratos de empreitada com diferentes subempreiteiros especializados.
O dono da obra não precisa de alvará de construção para si próprio, mas tem a obrigação legal de garantir que cada um dos subempreiteiros contratados possui habilitação adequado para os trabalhos específicos que vai executar.
Não está totalmente esclarecido se a aplicação desta verba implica a necessidade de possuir alvará de construção civil.
No que respeita aos materiais, a taxa reduzida de IVA de 6 por cento aplica-se a prestações de serviços de empreitada. Se o dono da obra comprar os materiais diretamente às lojas ou fornecedores sem instalação, essa compra é uma mera transmissão de bens e está sujeita à taxa normal de 23 por cento.
Relativamente aos projetos de arquitetura e especialidades, estes são considerados serviços de propriedade intelectual e assistência técnica e não uma "obra" em si mesma. Por essa razão, a Autoridade Tributária tem um entendimento histórico muito rígido de que os honorários de arquitetos e engenheiros não se enquadram no conceito estrito de «empreitada» de construção, ficando de fora da verba de 6 por cento e sendo tributados à taxa normal de 23 por cento.
A verba 2.42.1 aplica-se às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
A verba 2.42.1 cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032.
O prazo de comercialização é um direito adquirido pelo cumprimento do prazo de execução e conclusão da obra dentro da vigência da lei, pelo que o período de 24 meses para a venda não é cortado abruptamente pelo fim do ano de 2029.