IRS - Regime simplificado
PT28451 - janeiro de 2025

Determinado empresário em nome individual, no regime normal de IVA e no regime simplificado de IRS, tem um imóvel em que cedeu a exploração a uma sociedade por quotas. Esta sociedade explora esse imóvel como alojamento local. As licenças de alojamento local estão em nome da empresa que explora o imóvel.
O empresário recebe uma comissão pela cedência de exploração do imóvel e emite fatura-recibo desse valor, sujeito a IVA a 23 por cento. Em termos de declaração de IRS o empresário vai ser tributado em 75 por cento deste rendimento.
A comissão recebida pelo empresário está bem enquadrada em termos de IRS e de IVA?          

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o enquadramento, em sede de IRS, dos rendimentos obtidos pela atividade de alojamento local.
No que respeita ao enquadramento da operação, cumpre desde logo notar que a validação das implicações legais relacionadas com a operação em causa extravasa as competências do consultório técnico, motivo pelo qual, sobre os aspetos legais desta operação sugerimos a consulta de um jurista ou advogado.
No seguimento da situação exposta, inicialmente cumpre notar que a figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos exigidos para os empreendimentos turísticos.
Contudo, a concretização de um conjunto de normas com reconhecimento da relevância turística do alojamento local só aconteceu através da publicação do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. Este diploma, que entrou em vigor em 27 de novembro de 2014, veio estabelecer o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local e desde então tem sido alterado consoante as necessidades de clarificação de determinados aspetos jurídicos.
Os estabelecimentos de alojamento local, devem integrar-se numa das seguintes modalidades: moradia; apartamento; estabelecimentos de hospedagem; e quartos.
Na «moradia» a unidade de alojamento é o edifício autónomo, de carácter familiar;
No «apartamento» é uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
No «estabelecimento de hospedagem» as unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
Nos «quartos» considera-se que a exploração de alojamento local é feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento, o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades.
A exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.
Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:
- Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
- Estando mobilado e equipado, neste, sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.
A presunção pode ser ilidida mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano, devidamente registado nos serviços de finanças ou declarado através do Portal das Finanças (modelo 2 de imposto do selo).
Quer isto dizer que, existindo um contrato de arrendamento emitido nos termos do novo regime de arrendamento urbano, devidamente registado nas finanças, a habitação é considerada como estando arrendada, não existindo a prestação de serviço de alojamento turístico.
A exploração de estabelecimentos de alojamento local corresponde ao exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento [alínea h) do n.º 1 do artigo 4.º do Código do IRS (CIRS) e alínea a) do n.º 1 artigo 1.º do Código do IVA (CIVA)], sendo geradora de rendimentos empresariais da categoria B do IRS.
Em sentido inverso, com a entrada em vigor da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, que procedeu à «Reforma do IRS», passou a estar prevista a possibilidade de os sujeitos passivos de IRS optarem pela tributação dos rendimentos prediais nos termos e regras aplicáveis aos rendimentos empresariais e profissionais (categoria B).
Neste sentido, cumpre referir que o n.º 1 do artigo 8.º do CIRS, relativamente aos rendimentos da categoria F, estabelece que se consideram «(...) rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B.» (itálico nosso)
Sendo que o n.º 2 do mesmo artigo fornece uma noção ampla de renda, para efeitos de IRS, compreendendo, para além da contraprestação típica fundada no contrato de arrendamento, outras, tais como as importâncias recebidas pela cedência do uso de prédio ou parte de prédio e ainda pelos serviços com aquela cedência relacionados.
Assim, poderão os sujeitos passivos, titulares de rendimentos prediais (categoria F), optar pela sua tributação no âmbito da categoria B, o que implicará, também, a abertura de atividade e a afetação do imóvel à respetiva atividade.
Por sua vez, o n.º 14 do artigo 28.º do CIRS contempla a possibilidade inversa, sendo referido que «[o]s titulares de rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento podem, a cada ano, optar pela tributação de acordo com as regras estabelecidas para a categoria F.»
Considerando que, com base na informação partilhada, o imóvel foi colocado à disponibilização de uma sociedade, para esta proceder à sua exploração, importa atender aos impactos fiscais da celebração deste contrato, na esfera do proprietário do bem imóvel.
Neste contexto, distinguimos ainda o seguinte:
Arrendamento - É uma modalidade do contrato de locação. Diz-se contrato de arrendamento a locação de coisa imóvel, isto é o contrato pelo qual alguém se obriga a proporcionar a outrem o gozo temporário de coisa imóvel mediante retribuição (renda).
Cedência de exploração - É um contrato de locação do estabelecimento como unidade jurídica, isto é, um negócio jurídico pelo qual o titular do estabelecimento proporciona a outrem, temporariamente e mediante retribuição, o gozo e usufruto do estabelecimento. Este deve estar composto pelos meios materiais indispensáveis à sua utilização como empresa, adaptados ao seu ramo de atividade, nomeadamente, máquinas e utensílios que viabilizem, pela simples colocação de mercadorias, o arranque da exploração comercial; o que não inviabiliza que o estabelecimento não se encontrasse em exploração.
A alínea a) do n.º 2 do artigo 3.º do CIRS, inclui nos rendimentos empresariais os «rendimentos prediais imputáveis a atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais», sendo exigível a entrega de uma declaração de início de atividade em momento prévio ao da prática das operações tributáveis (quando o sujeito passivo não tenha ainda atividade aberta na categoria B).
De referir ainda que o exercício da atividade de prestações de serviço de alojamento local, efetuando-se o serviço de alojamento da habitação ao turista diretamente pelo proprietário, é considerado como uma atividade comercial de serviços hoteleiros e similares, com a realização de atos de gestão ativa dessa atividade, nomeadamente os impostos pela referida regulamentação legal, sendo sempre enquadrada como rendimento da categoria B de IRS, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 3.º e alínea h) do n.º 1 do artigo 4.º, ambos do CIRS.
De forma similar, a cedência temporária da exploração de um estabelecimento comercial, ou seja, de um local devidamente apetrechado para o exercício de uma atividade comercial (incluindo os serviços de caráter hoteleiro e similar), é considerada como rendimentos da categoria B de IRS, conforme previsto na alínea e) do n.º 2 do artigo 3.º do CIRS.
Ou seja, podemos traçar aqui alguns contornos para o enquadramento da operação, em função da utilização dada ao imóvel:
- Configurando-se como alojamento local, os rendimentos do mesmo incluem-se na categoria B, sendo o imóvel afeto à atividade;
- Tratando-se de um imóvel afeto à atividade do contribuinte, categoria B, caso venham a ser celebrados, sobre os mesmos, contratos de arrendamento [ao abrigo da legislação respetiva, novo regime de arrendamento urbano (NRAU)], os rendimentos dele derivados serão abrangidos na categoria B;
- Tratando-se de um imóvel pertencente à esfera pessoal do sujeito passivo, não afeto a qualquer atividade empresarial, sobre o qual será celebrado um contrato de arrendamento (NRAU), e que não configure a definição de estabelecimento de alojamento local prevista na legislação aplicável, os rendimentos por ele gerados serão enquadráveis na categoria F, prediais; e
- Tratando-se de um imóvel, nomeadamente habitação, devidamente apetrechada para o exercício da atividade de alojamento local, seja estabelecido um contrato de cedência de exploração, sendo os rendimentos associados a essa cedência considerados como rendimentos da categoria B.
De notar que, na ótica dos proprietários do imóvel, os rendimentos obtidos configuram-se como rendimentos prediais - categoria F ou B, quando não sejam estes a efetuar a exploração direta desses alojamentos, ou seja, quando é a entidade «intermediária» que emite a faturação relativa ao alojamento local e em seu nome.
No caso em concreto, é referido que estamos perante uma cedência de exploração, ou seja, os rendimentos obtidos são considerados como rendimentos da categoria B de IRS, conforme previsto na alínea e) do n.º 2 do artigo 3.º do CIRS.
É também referido que o sujeito passivo é tributado mediante as regras do regime simplificado de IRS. No âmbito do regime simplificado, a determinação do rendimento tributável obtém-se através da aplicação dos coeficientes definidos no n.º 1 do artigo 31.º do CIRS, a saber:
«a) 0,15 às vendas de mercadorias e produtos, às operações com criptoativos, com exceção da referida na alínea d), bem como às prestações de serviços efetuadas no âmbito de atividades de restauração e bebidas e de atividades hoteleiras e similares, com exceção daquelas que se desenvolvam no âmbito da atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento;
b) 0,75 aos rendimentos das atividades profissionais especificamente previstas na tabela a que se refere o artigo 151.º;
c) 0,35 aos rendimentos de prestações de serviços não previstos nas alíneas anteriores;
d) 0,95 aos rendimentos provenientes da mineração de criptoativos, de contratos que tenham por objeto a cessão ou utilização temporária da propriedade intelectual ou industrial ou a prestação de informações respeitantes a uma experiência adquirida no setor industrial, comercial ou científico, aos rendimentos de capitais imputáveis a atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais, ao resultado positivo de rendimentos prediais, ao saldo positivo das mais e menos-valias e aos restantes incrementos patrimoniais;
e) 0,30 aos subsídios ou subvenções não destinados à exploração;
f) 0,10 aos subsídios destinados à exploração e restantes rendimentos da categoria B não previstos nas alíneas anteriores;
g) 1 aos rendimentos decorrentes de prestações de serviços efetuadas a:
i. Sociedades abrangidas pelo regime da transparência fiscal, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 6.º do Código do IRC, de que o sujeito passivo seja sócio; ou
ii. Sociedades nas quais, durante mais de 183 dias do período de tributação:
1) O sujeito passivo detenha, direta ou indiretamente, pelo menos 5 % das respetivas partes de capital ou direitos de voto;
2) O sujeito passivo, o cônjuge ou unido de facto e os ascendentes e descendentes destes detenham no seu conjunto, direta ou indiretamente, pelo menos 25 % das respetivas partes de capital ou direitos de voto.
h) 0,50 aos rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, localizados em área de contenção.»
Importa salientar que a aplicação de cada um dos coeficientes indicados no n.º 1 do artigo 31.º do CIRS é feita em função da natureza dos rendimentos obtidos, pelo que, terá sempre de se ter em consideração quais as operações que efetivamente o sujeito passivo realiza, para a correta aplicação destes coeficientes. Ou seja, a avaliação não pode ser efetuada pela análise genérica do CAE ou código de atividade, tendo de se atender à natureza do rendimento obtido.
No caso de estarmos perante um sujeito passivo de IRS, no regime simplificado, que aufere rendimentos pela cedência de exploração do estabelecimento de alojamento local, admitimos que o rendimento proveniente da prestação de serviços de cedência de exploração, no âmbito do regime simplificado de tributação, obtém-se através da aplicação de dois coeficientes para os rendimentos de alojamento local, nos termos das alíneas a) e c) do n.º 1 do artigo 31.º do CIRS:
- 0,15, para os rendimentos decorrentes da exploração de estabelecimentos de hospedagem; e
- 0,35, para os rendimentos decorrentes da exploração de moradia ou apartamento.
Face ao exposto referimos que, o coeficiente de 0,75 tem aplicação (apenas) nas prestações de serviços especificamente previstas na Lista anexa a que se refere o artigo 151.º do CIRS.
Em sede de IVA, os respetivos serviços de alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro ficam sujeitos à aplicação da taxa reduzida prevista na verba 2.17 da Lista I anexa ao Código do IVA (CIVA).
Todavia, essa taxa reduzida deve ser aplicada exclusivamente ao preço do alojamento, incluindo o pequeno-almoço, se não for objeto de faturação separada, sendo equivalente a metade do preço da pensão completa e a três quartos do preço da meia pensão.
Quaisquer outros serviços cobrados ao cliente devem ser tributados à taxa normal de IVA, sem prejuízo desses outros serviços se poderem enquadrar noutra verba prevista na lista I ou II anexas ao CIVA.
Na realidade, tal como resulta do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA, as taxas reduzidas e intermédias de IVA apenas podem ser aplicadas às operações (transmissões de bens ou prestações de serviços) especificamente previstas nas verbas das listas I ou II anexas ao CIVA. No caso da operação não se poder enquadrar em qualquer dessas verbas, deve ser objeto de tributação à taxa normal.
No que respeita ao tema em análise, sugerimos a análise da informação vinculativa emitida pelo SDG dos Impostos a 20 de outubro de 2011 - Processo n.º 2 570, quanto ao enquadramento entre a entidade exploradora e administradora do empreendimento e os proprietários das unidades de alojamento que o compõem.
No âmbito do referido despacho emitido pelos serviços do IVA, refere que às prestações de serviços de alojamento local será aplicável a taxa de 6 por cento.
Neste âmbito, tratando-se de imóveis em plenas condições para serem locados a turistas, independentemente de os imóveis serem ou não propriedade da empresa que os loca, tal operação, configura uma prestação de serviços de alojamento do tipo hoteleiro localizado em território português, de acordo com o disposto da alínea a) do n.º 8 do artigo 6.º do CIVA, aplicando-se a taxa prevista na verba 2.17 da Lista I anexa ao CIVA.
De referir que, a aplicação do disposto na verba 2.17 da lista I anexa ao CIVA abrange qualquer operador.
Sobre a aplicação da taxa reduzida aos serviços de alojamento local e empreendimentos turísticos, podem ainda ser consultadas as informações vinculativas:
• Processo n.º 4 111, por despacho de 2012-11-07, do SDG do IVA, por delegação do diretor-geral; e
• Processo n.º 5 456, por despacho de 2013-09-10, do SDG do IVA, por delegação do diretor-geral.
Não obstante, fazemos referência à informação vinculativa emitida pelo SDG dos Impostos a 20 de outubro de 2011 - Processo n.º 2 570, quanto ao enquadramento entre a entidade exploradora e administradora do empreendimento e os proprietários das unidades de alojamento que o compõem.
A informação vinculativa - Processo n.º 15 796, com despacho de 2019-12-02 da diretora dos serviços do IVA prevê uma situação diferente daquela que é explanada na informação vinculativa - Processo n.º 2 570.
Da nossa análise à informação vinculativa - Processo n.º 15 796, verificamos que o proprietário do imóvel assume determinadas obrigações no que respeita ao imóvel que é destinado para o alojamento local, nomeadamente:
- Pagamento de custos inerentes à exploração (despesas de manutenção, reparação e reposições mo imóvel, limpezas e outras, relativas à atividade de alojamento local);
- O proprietário subscreve um seguro do edifício, recheio e de responsabilidade civil.
Face aos requisitos contratuais, no caso exposto na informação vinculativa n.º 15 796, a empresa que explora o imóvel (entidade XXXX) é adquirente de serviços de alojamento local e, em simultâneo, é prestadora de serviços de alojamento local.
Assim, neste caso, quando a entidade XXXX fatura aos hóspedes deverá aplicar a verba 2.17 da lista I anexa ao CIVA, por estar a prestar serviços de alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro.
Por sua vez, quando o proprietário fatura à entidade XXXX (considerada adquirente de serviços de alojamento local), deverá liquidar IVA à taxa reduzida por se enquadrar em operações de alojamento local.
Quando a entidade XXXX quando fatura ao proprietário os custos que suporta e debita nos termos do contrato, a taxa de IVA aplicar é a que corresponder, nos termos do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA.
Posto isto, desconhecemos se o caso em análise, tem as particularidades do exposto da informação vinculativa n.º 15 796.
No que se refere às comissões referentes aos serviços prestados, não beneficiando de enquadramento em nenhuma das verbas das Listas I ou II anexas ao CIVA, a mesma está sujeita à taxa normal do IVA, da alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA, 23 por cento.
Concluindo, e independente da aferição dos respetivos enquadramentos e condições definidos contratualmente, relativamente às taxas de IVA a aplicar, tendo por base a substância dos serviços prestados, temos que:
- Prestação de serviços de alojamento local - a taxa de IVA é 6 por cento (nas condições da verba 2.17 da Lista I); e
- Comissão - a taxa de IVA é 23 por cento.
No que respeita à Segurança Social, de acordo com o n.º 1 do artigo 140.º do Código Contributivo, as pessoas coletivas e as pessoas singulares com atividade empresarial, independentemente da sua natureza e das finalidades que prossigam, que no mesmo ano civil beneficiem de mais de 50 por cento do valor total da atividade de trabalhador independente, são abrangidas pelo presente regime na qualidade de entidades contratantes, considerando-se como prestados à mesma entidade contratante os serviços prestados a empresas do mesmo agrupamento empresarial.
A qualidade de entidade contratante é apurada apenas relativamente aos trabalhadores independentes que se encontrem sujeitos ao cumprimento da obrigação de contribuir e tenham um rendimento anual obtido com prestação de serviços igual ou superior a seis vezes o valor do IAS
Esta situação - mais de 50 por cento do valor total da atividade de trabalhador independente - afere-se considerando apenas os rendimentos da categoria B.
A este respeito, determina o artigo 167.º: «Determinação da base de incidência contributiva das entidades contratantes» do Código Contributivo que "[c]onstitui base de incidência contributiva, para efeitos de determinação do montante de contribuições a cargo da entidade contratante, o valor total dos serviços que lhe foram prestados por trabalhador independente no ano civil a que respeitam.»