IRS / Modelo 3
PT28619 – Junho de 2025

Determinado contribuinte vendeu em dezembro de 2024 uma habitação secundária pelo montante de 225 mil euros, a qual havia sido adquirida em 1999 por 49 879,79 euros. Não existia empréstimo bancário. Em 31 de dezembro de 2024 aplicou parte do valor na amortização do empréstimo para habitação contraído pelo seu descendente no ano de 2020 referente à sua habitação própria e permanente. O montante da dívida nessa data era de 125 658,59 euros. Ao abrigo da legislação sobre Mais Habitação, presumiu-se que o valor reinvestido no ano de tributação seria igual ao valor da amortização do empréstimo acima, pelo que a tributação da mais-valia incidiria apenas sobre o valor não reinvestido, ou seja, os 225 mil euros menos os 125 658,59 euros. A questão prende-se com o preenchimento do modelo 3, uma vez que retorna sucessivos erros de validação e não aparece campo que permita declarar que a amortização do empréstimo foi em nome do descendente.

Parecer Técnico

As questões colocadas relacionam-se com o enquadramento fiscal e os procedimentos, em sede de IRS, da alienação de uma segunda habitação em 2024.

Previamente à nossa análise, cumpre desde logo notar que a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (doravante "lei"), aprovou medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas.

No caso em concreto da alienação de um imóvel, estamos perante incrementos patrimoniais. Os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas no artigo 1.º do Código do IRS (CIRS), onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.

De acordo com a definição do artigo 9.º do CIRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10.º do mesmo Código.

As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais exercida em nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS. O ganho obtido na alienação resulta da seguinte fórmula:
MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária
EV - encargos com valorização
DA - despesas com a alienação e com a aquisição

Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos Serviços da Administração Tributária será reduzida em 50%, conforme estabelece a alínea b) do n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS.

Pelo exposto, no caso em análise estamos perante o cálculo da mais-valia proveniente da venda de imóveis, devendo ser declaradas as vendas no Anexo G da declaração de rendimentos modelo 3 de IRS dos respetivos sujeitos passivos.

A exclusão da tributação das mais-valias obtidas com a alienação de habitação própria permanente do sujeito passivo, ou do seu agregado, prevista no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS exige (entre outros requisitos) que o produto da venda (valor de realização abatido do valor remanescente do empréstimo, pago aquando da venda, caso exista) seja aplicado na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino de outra habitação própria permanente.

No caso em concreto, na medida em que o imóvel alienado não correspondia à HPP do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, entendemos que a citada norma não poderá ser aplicada e, consequentemente, não deverá ser inscrito qualquer valor no quadro 5 do Anexo G, o qual corresponde ao "REINVESTIMENTO DO VALOR DE REALIZAÇÃO DE IMÓVEL DESTINADO A HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE".

A este respeito, notamos ainda que nos termos da publicação da Lei n.º 56/2023, foi introduzida uma norma transitória no artigo 50.º da referida lei, relativamente à possibilidade de exclusão de tributação de mais-valias, quando não estamos perante a venda do imóvel destinado a habitação própria e permanente.

Nos n.ºs 1 a 5 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, está prevista a exclusão de tributação em IRS de mais-valias com a transmissão onerosa de terrenos para construção ou imóveis de habitação que não sejam destinados à habitação própria e permanente, mediante reinvestimento na amortização de capital em divida em crédito habitação destinado à habitação própria e permanente.

Esta norma vem, assim, permitir que os sujeitos passivos que vendam terrenos para construção, ou imóveis que não sejam a sua habitação própria e permanente, beneficiem de exclusão de tributação da mais-valia de IRS, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
"a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes;
b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização." (negrito nosso)
Esta norma, aplicável às transmissões de imóveis efetuadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, permite que o resultado da venda de imóveis como terrenos para construção ou imóveis considerados como segunda habitação, sejam excluídos de tributação em sede de IRS, se reunidas as condições.

Para as transmissões de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023, data da publicação da lei em análise, cuja amortização do capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente não tenha ainda sido efetuada, esta terá de ser concretizada até 3 meses após a entrada em vigor da referida lei.

Quando o valor de venda não for totalmente aplicado na amortização do capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo e/ou dos seus descendentes, a parte proporcional da mais-valia apurada correspondente ao valor não utilizado na amortização do empréstimo fica sujeito a tributação nos termos gerais do CIRS.

Por fim, notamos que a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) poderá exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.
Assim, no caso em concreto, cumpre ter presente que, estando perante um imóvel que não era a habitação própria e permanente do sujeito passivo, será necessário aferir o momento da respetiva amortização do crédito habitação, que no caso, tendo a habitação sido vendida em dezembro e o crédito da habitação própria e permanente do descendente sido liquidado em 31/12/2024, poderá estar satisfeito esse requisito.

Feito este enquadramento, refira-se em primeira instância que o simulador do IRS da Autoridade Tributária e Aduaneira, não contempla na simulação a exclusão total ou parcial do reinvestimento prevista na Lei n.º 56/2023. Por isso é normal que na simulação que fez não tenha isso em consideração.

O preenchimento corretos no quadro 4 do anexo G com o valor de realização 225.000,00€ e no valor de aquisição o valor de 49.879,79 €, bem como na coluna "Despesas e encargos" são inscritos os encargos com a valorização dos bens comprovadamente realizados nos últimos 12 anos e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e à alienação do bem transmitido, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens [alínea a) do artigo 51.º do Código do IRS].
Por fim, deverá preencher o quadro 19 do anexo G, onde deverá indicar o valor do empréstimo que foi amortizado e a identificação do seu titular, a data da amortização, e a identificação do imóvel que é destinado a habitação própria e permanente, relativamente ao qual se procedeu à amortização de crédito.

Pelas instruções do quadro 19 da modelo 3 que poderá consultar na seguinte ligação, disponível no Portal das Finanças, temos a seguir informação para o correto preenchimento:

"QUADRO 19 - TRANSMISSÃO ONEROSA DE TERRENOS PARA CONSTRUÇÃO OU DE IMÓVEIS HABITACIONAIS QUE NÃO SEJAM DESTINADOS A HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE
Este quadro deve ser preenchido pelos sujeitos passivos que pretendam beneficiar da exclusão de tributação em IRS, prevista nos n.ºs 1 a 5 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, dos ganhos provenientes de transmissões onerosas, dos terrenos para construção ou imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, realizadas entre 01/01/2022 e 31/12/2024, desde que, verificadas, cumulativamente as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;
b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização (ou, até três meses após a entrada em vigor da lei, no caso de transmissões efetuadas até essa data).
Para o efeito, os sujeitos passivos que pretendam beneficiar desta exclusão de tributação em IRS, devem indicar os seguintes elementos:
- Nas colunas referentes ao Imóvel Alienado deverão ser identificados os códigos dos campos do quadro 4 do ano da alienação, referentes ao imóvel para o qual pretende exclusão de tributação nos termos dos n.ºs 1 a 5 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro e o respetivo valor de amortização de empréstimo contraído para aquisição do imóvel alienado, caso aplicável.
- Nas colunas referentes a amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes - deverão ser identificados os elementos do prédio para o qual se inscreveram os ganhos obtidos.
Se o imóvel alienado tiver sido identificado em mais que um campo do quadro 4, como é o caso de imóveis adquiridos em datas diferentes (ex.: divórcio, partilha, herança) ou em regime de contitularidade ou compropriedade, poderão ser utilizadas linhas adicionais para referenciar os diferentes campos do citado quadro 4.

Assim, para o seu preenchimento, deverá considerar-se o seguinte:
- Titular - No caso de o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, ser aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, deverá ser identificado, utilizando os códigos que foram definidos para o quadro 4 - Número Fiscal de Descendente - No caso de o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, ser aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente de descendente, deverá ser identificado o respetivo NIF.
- Valor da Amortização - Valor aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente.
- Data da Amortização - Na identificação da data de amortização de capital, deverá ser apresentado o ano e mês correspondente, atendendo que a mesma terá que ser concretizada num prazo de três meses contados da data de realização, conforme dispõe a alínea b) do n.º 1 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6/10.

Tendo procedido à identificação de valores de capitais em divida e dos montantes aplicados para amortização, será necessário cumprir ainda com a identificação do imóvel, destinado a habitação própria e permanente, relativamente ao qual se procedeu à amortização de crédito, assim como, o momento no tempo em que tal se concretizou.

Na identificação matricial do prédio, que se efetuará em correspondência com os respetivos campos, deve ter-se em atenção as seguintes regras de preenchimento:
- A identificação da freguesia deve ser efetuada através da inscrição do respetivo código composto por seis dígitos. Este código consta caderneta predial do imóvel.
- A identificação do tipo de prédio deverá efetuar-se através da inscrição da seguinte letra: U - Urbano;
- A identificação do artigo deve efetuar-se através da inscrição do respetivo número.
- Na coluna destinada à identificação da fracção/secção não pode ser indicada, por cada campo, mais do que uma fração, mesmo que respeitem ao mesmo artigo matricial, devendo, neste caso, proceder-se à sua discriminação, indicando por cada fração o valor dos rendimentos que lhe é imputável.
- Na coluna destinada à indicação da contitularidade (artigo 19.º do Código do IRS) será indicada a quota-parte (percentagem) que, na propriedade, pertence ao titular dos rendimentos."
Por fim, e no que se refere ao cálculo deixamos um pequeno exemplo para determina o valor sujeito a IRS, sem considerar o coeficiente de desvalorização:
Valor de aquisição 100 000€
Valor de realização 250 000€
Valor do empréstimo de HPP amortizado 150 000€
Cálculo da mais-valia = 250 000 - 100 000 = 150.000€
Percentagem do valor de realização reinvestido = (150 000/250 000) = 60%
Percentagem do valor de realização não reinvestido = 100% - 60% = 40%
Mais-valia tributada na categoria G = 150 000 * 40% * 50% [alínea b) n.º 2 do artigo 43.º do CIRS] = 30.000€