IRS - Mais-valias
PT28650 – julho de 2025

Pessoas com incapacidade permanente superior a 60 por cento gozam, desde há vários anos, de exclusão de tributação de mais-valias na venda de habitação própria permanente, desde que não tenham outra habitação em seu nome. Essa regra não sofreu mudanças recentes e continua válida em 2025. Em que legislação está suportada?
No caso de se tratar de um casal em que um dos cônjuges tem incapacidade superior a 60 por cento e o outro não e em que apresentam a declaração em conjunto (tributação conjunta dos rendimentos), a isenção aplica-se ao rendimento global, ou seja, apesar de só um deles ter incapacidade o casal não paga mais-valias pela venda do imóvel de habitação e residência fiscal único?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o enquadramento fiscal, em sede de IRS, na tributação de mais-valia, na alienação onerosa de um bem imóvel.
Questiona-se quanto à possibilidade de excluir de tributação a mais-valia obtida, por se tratar de um sujeito passivo com incapacidade superior a 60 por cento.
Nos termos do artigo 1.º do Código do IRS (CIRS), os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas nos termos deste código, onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.
De acordo com a definição do artigo 9.º do CIRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10.º do mesmo Código.
As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais, exercida em nome individual pelo seu proprietário, conforme alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS. Para este efeito releva também a alienação de direitos reais menores, como sejam, a nua-propriedade e o usufruto.
O ganho obtido na alienação resulta da seguinte fórmula:
MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária
EV - encargos com valorização
DA - despesas com a alienação e com a aquisição
De referir que, nos termos do n.º 1 do artigo 50.º do CIRS, o coeficiente desvalorização da moeda apenas é aplicado se o sujeito passivo deteve a posse do imóvel por mais de 24 meses.
Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 45.º e n.º 1 do artigo 46.º do CIRS, para efeitos de determinação da mais-valia resultante da alienação de bens imóveis, considera-se valor de aquisição aquele que foi determinado para efeitos de liquidação de Imposto do Selo ou do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), consoante os bens imóveis tenham sido adquiridos a título gratuito ou a título oneroso, respetivamente.
Quando não tenha havido lugar a liquidação dos referidos impostos, considera-se valor de aquisição, o valor que lhes serviria de base, determinado de acordo com as regras próprias constantes dos respetivos códigos.
O valor de realização, corresponde ao valor da respetiva contraprestação ou o valor patrimonial tributário, quando superior ao primeiro, conforme alínea f) do n.º 1 e n.º 2 do artigo 44.º do CIRS.
Portanto, o valor da transmissão dos bens ou direitos reais sobre bens imóveis que servir de base (ou que pudesse ter servido de base) à liquidação do IMT, quando for superior a qualquer daqueles valores indicados nas alíneas a), b) e f) do artigo 44.º prevalecerá sobre qualquer outro.
Se o valor da contraprestação da venda do imóvel é superior ao VPT à data da transmissão, então, será o valor acordado que deve ser considerado como valor de realização.
São ainda considerados no cálculo da mais-valia, de acordo com o artigo 51.º do CIRS, os encargos com a valorização dos bens e as despesas inerentes à aquisição e alienação, nos termos da alínea a) daquele artigo.
De acordo com aquela alínea a) serão dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação (como exemplo a comissão imobiliária, quando exista), bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS.
A mais ou menos-valia é calculada pelo sistema central da Autoridade Tributária, cabendo ao contribuinte apenas o correto preenchimento do anexo G à declaração modelo 3.
A alienação de direitos reais sobre bens imóveis deve ser declarada no quadro 4 do anexo G, em conformidade com as respetivas instruções de preenchimento anexas ao formulário.
Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos serviços da administração tributária será, à partida, reduzida em 50 por cento, nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 43.º do CIRS.
Não obstante a sujeição a tributação, um imóvel alienado que seja habitação própria e permanente (HPP) do sujeito passivo à data da alienação, poderá beneficiar do regime do reinvestimento previsto nos números 5 a 9 do artigo 10.º do CIRS, desde que observados os requisitos legalmente previstos, nomeadamente, quando ocorre o reinvestimento na aquisição ou construção de um imóvel destinado, também, à habitação própria e permanente.
Aconselhamos a avaliação da aplicabilidade destes regimes ao caso em concreto.
Estando perante uma pessoa com uma incapacidade de 60 por cento, cumpre analisar a legislação aplicável a estes sujeitos passivos.
A este respeito, determina o artigo 56.º-A (Sujeitos passivos com deficiência) do CIRS que:
«1 - Os rendimentos brutos de cada uma das categorias A, B e H auferidos por sujeitos passivos com deficiência são considerados, para efeitos de IRS:
a) Apenas por 85% nos casos das categorias A e B;
b) Apenas por 90% no caso da categoria H.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a parte do rendimento excluída de tributação não pode exceder, por categoria de rendimentos, € 2 500.» 
Recordamos ainda que o artigo 87.º do CIRS prevê diversas deduções relativas às pessoas com deficiência, no entanto, uma vez mais nenhuma destas nos remete para os rendimentos da categoria G.
«1 - São dedutíveis à coleta por cada sujeito passivo com deficiência uma importância correspondente a quatro vezes o valor do IAS e por cada dependente com deficiência, bem como por cada ascendente com deficiência que esteja nas condições da alínea b) do n.º 1 do artigo 78.º-A, uma importância igual a 2,5 vezes o valor do IAS.
2 - São ainda dedutíveis à coleta 30% da totalidade das despesas efetuadas com a educação e a reabilitação do sujeito passivo ou dependentes com deficiência, bem como 25% da totalidade dos prémios de seguros de vida ou contribuições pagas a associações mutualistas que garantam exclusivamente os riscos de morte, invalidez ou reforma por velhice.
3 - No caso de contribuições pagas para reforma por velhice a dedução depende de o benefício ser garantido, após os 55 anos de idade e cinco anos de a duração do contrato, ser pago por aquele ou por terceiros, e desde que, neste caso, tenham sido comprovadamente tributados como rendimento do sujeito passivo, com o limite de € 65, tratando-se de sujeitos passivos não casados ou separados judicialmente de pessoas e bens, ou de € 130, tratando-se de sujeitos passivos casados e não separados judicialmente de pessoas e bens.
4 - A dedução dos prémios de seguros ou das contribuições pagas a associações mutualistas a que se refere o n.º 2 não pode exceder 15% da coleta de IRS.
5 - Considera-se pessoa com deficiência aquela que apresente um grau de incapacidade permanente, devidamente comprovado mediante atestado médico de incapacidade multiuso emitido nos termos da legislação aplicável, igual ou superior a 60%.
6 - É dedutível à coleta, a título de despesa de acompanhamento, uma importância igual a quatro vezes o valor do IAS por cada sujeito passivo ou dependente, cujo grau de invalidez permanente, devidamente comprovado pela entidade competente, seja igual ou superior a 90%.
7 - Por cada sujeito passivo com deficiência das Forças Armadas abrangido pelo Decreto-Lei n.º 43/76, de 20 de janeiro, e pelo Decreto-Lei n.º 314/90, de 13 de outubro, que beneficie da dedução prevista no n.º 1 é, ainda, dedutível à coleta uma importância igual ao valor do IAS.
8 - As deduções previstas nos n.ºs 1, 6 e 7 são cumulativas.
9 - Aos sujeitos passivos que tenham beneficiado da dedução à coleta prevista no n.º 1 durante pelo menos cinco anos e que, em resultado de processo de revisão ou reavaliação de incapacidade, deixem de reunir os requisitos estabelecidos no n.º 5, desde que mantendo uma incapacidade igual ou superior a 20%, é aplicável a seguinte dedução à coleta:
a) 2 IAS no ano subsequente ao processo de revisão ou reavaliação de incapacidade que resulte na atribuição de grau de incapacidade inferior a 60%;
b) 1,5 IAS no segundo ano subsequente ao processo de revisão ou reavaliação de incapacidade que resulte na atribuição de grau de incapacidade inferior a 60%;
c) 1 IAS no terceiro ano subsequente ao processo de revisão ou reavaliação de incapacidade que resulte na atribuição de grau de incapacidade inferior a 60%;
d) 0,5 IAS no quarto ano subsequente ao processo de revisão ou reavaliação de incapacidade que resulte na atribuição de grau de incapacidade inferior a 60%."
Face ao exposto, e respondendo concretamente à questão colocada, notamos que não está prevista nenhuma regra especifica para a tributação dos rendimentos da categoria G obtidos por sujeitos passivos com deficiência.