IRS - Rendimentos prediais e tributação autónoma
PT28597 – maio de 2025

Determinado sujeito passivo usufrui de rendimentos da categoria F e está a ponderar arrendar imóveis a uma empresa imobiliária, efetuando um só contrato por determinado número de anos de todas as frações para que essa empresa os arrende aos inquilinos. O contrato de arrendamento com a empresa imobiliária seria de 5 ou 12 anos, algo ainda a ponderar.
Relativamente ao enquadramento do contrato de arrendamento, é considerado habitacional, ou não, para efeitos de redução de taxa de IRS?
Caso seja habitacional, se o contrato for feito por 12 anos, por exemplo, a duração dos contratos de arrendamento que a empresa imobiliária faça com os inquilinos têm influência para efeitos de benefício de redução de taxa?

Parecer técnico

A questão colocada está relacionada com o enquadramento fiscal da taxa de tributação autónoma a aplicar aos rendimentos prediais referentes a contratos de longo prazo, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro. No caso em concreto questiona sobre a tributação no caso do locador (proprietário) arrendar o imóvel a uma sociedade imobiliária.
O Código de IRS (CIRS) estabelece na sua alínea e) do n.º 1 do artigo 72.º uma taxa especial de tributação dos rendimentos prediais, decorrentes de arrendamento não habitacional, o qual define que os mesmos são tributados à taxa autónoma de 28 por cento.
Com a publicação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, a redação do n.º 2 foi alterada, sendo atualmente definido que «[o]s rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, incluindo os referidos na alínea b) do n.º 5 do artigo 8.º, são tributados à taxa autónoma de 25 por cento.»
Para o caso em análise, cumpre ter em consideração que com a entrada em vigor da Lei n.º 3/2019, de 9 de janeiro, passou a ser possível a redução da taxa de tributação autónoma para os rendimentos prediais, de acordo com a duração do contrato estabelecido entre as partes.
A redação da Lei n.º 3/2019, de 9 de janeiro sofreu alterações com a redação da Lei n.º 119/2019 de 18 de setembro, com redação dada pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março e mais recentemente com a redação dada pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, passando a distinguir o tipo de contrato à qual poderá ser aplicada a redução.
No caso em concreto, uma vez que é mencionada a possibilidade de redução da taxa, importa perceber se estamos perante um contrato de arrendamento para habitação permanente. A confirmar-se estar perante um contrato de arrendamento para habitação permanente, tal contrato de arrendamento estaria enquadrado nos termos dos números 3 a 5 do artigo 72.º do CIRS.
Da transcrição dos referidos números do artigo 72.º, podemos ler o seguinte:
«3 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos é aplicada uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, sendo, por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de dois pontos percentuais, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais. (Redação da Lei n.º Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)
4 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos é aplicada uma redução de 15 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma. (Redação da Lei n.º Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)
5 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 20 anos e aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura, na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal, é aplicada uma redução de 20 pontos percentuais da respetiva taxa autónoma. (Redação da Lei n.º Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro).
(...)
23 - O disposto nos n.ºs 3 a 5 não se aplica a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo I à Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.
24 - Aos novos contratos de arrendamento que beneficiem do disposto nos n.ºs 3 a 5, é aplicada uma redução adicional de cinco pontos percentuais na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.»
A este respeito, nos termos da Portaria n.º 110/2019, de 12 de abril, para efeitos do direito à redução de taxa previsto nos n.ºs 2 a 5 do artigo 72.º do CIRS, o contribuinte, titular dos rendimentos, deve:
- Observar a obrigação de comunicação do contrato de arrendamento e suas alterações, mediante a declaração modelo 2, para efeitos de imposto do selo;
- Comunicar à AT a identificação do contrato de arrendamento em causa, com data de início e respetiva duração, bem como comunicar as renovações contratuais subsequentes e respetiva duração, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte;
- Comunicar à AT a data de cessação dos contratos de arrendamento abrangidos por este regime, bem como a indicação do respetivo motivo da cessação, no Portal das Finanças até 15 de fevereiro do ano seguinte.
A comunicação referida em b) deve ser efetuada no primeiro ano em que o contrato de arrendamento reúna as condições para usufruir da redução de taxa de IRS, prevista no artigo 72.º do CIRS, o que pode acontecer quer no primeiro ano de início do contrato, quer no primeiro ano de início de uma renovação do mesmo.
A comunicação, até 15 de fevereiro do ano seguinte, é feita no Portal das Finanças, na secção Arrendamento/Comunicar duração contrato longa duração.
Note-se ainda que, além da comunicação referida, as alterações ao contrato, aqui se incluindo as alterações ao seu prazo, têm de ser comunicadas através da modelo 2, nos termos do n.º 2 do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo.
Face ao exposto, caso se esteja perante um contrato de arrendamento para habitação permanente celebrado ou renovado a partir de 2024, tal contrato poderá beneficiar da redução da taxa em função da sua duração.
No entanto no caso exposto, é referido que o arrendamento do imóvel será efetuado a uma sociedade imobiliária que por sua vez o subarrendará aos inquilinos, a este propósito entendemos útil transcrever a conclusão da informação vinculativa Processo: 26 047, com despacho de 2024-05-02, do subdiretor-geral da Área Gestão Tributária - IR, por delegação, que trata precisamente de uma situação idêntica à exposta:
«4. Assim, quando se está perante um contrato de arrendamento para habitação permanente celebrado em 2024 e com a duração de cinco anos, entende-se que aos rendimentos prediais decorrentes do mesmo é aplicável uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, desde que cumpridos os requisitos previstos na lei, não sendo relevante para o efeito o facto de o arrendatário ser uma pessoa coletiva.
5. Mas, da consulta ao sistema informático da Autoridade Tributária e Aduaneira, verifica-se que foi comunicado um contrato de arrendamento não habitacional, com início em 2024-03-01 e termo em 2025-03-01, tendo como locatário a empresa - Empresa XX - Unipessoal, LDA.
6. Deste modo, não se verificam cumpridos os requisitos para beneficiar de qualquer redução de taxa previstas nos n.ºs 3, 4 e 5 do artigo 72.º do Código do IRS, e sendo um contrato de arrendamento não habitacional, estarão sujeitos a tributação em sede de IRS à taxa autónoma de 28 por cento, ao abrigo da alínea e) do n.º 1 do mesmo artigo.
7. Face ao exposto, conclui-se que, tendo em conta o contrato comunicado à Autoridade Tributária e Aduaneira, mediante a declaração modelo 2 do imposto do selo, os rendimentos prediais decorrentes desse contrato estão sujeitos a IRS à taxa autónoma de 28 por cento, conforme estabelecido na alínea e) do n.º 1 do artigo 72.º do Código do IRS.»