A permuta é um contrato que compreende duas operações: uma alienação e uma compra simultâneas. Efetivamente, está-se perante alienações onerosas, em que a contrapartida é efetuada total ou parcialmente em bens ou serviços.

Neste caso, trata-se da alienação de um terreno (loteado para construção) tendo como contrapartida a aquisição de 2 moradias a serem construídos nesse terreno. Estaremos perante a troca de bens, que é o lote de terreno por contrapartida da entrega de moradias (imóveis futuros).

Pressupõe-se que a entidade em causa tem o terreno classificado como um inventário, nos termos da NCRF 18 - "Inventários".

O tratamento contabilístico para as trocas (permutas) de inventários está definido no parágrafo 12 da NCRF 20 - "Rédito".

Em termos de rédito, a Norma Contabilística e de Relato Financeiro (NCRF) n.º 20 - "Rédito" estabelece no parágrafo 12, que no caso de troca de bens ou serviços (p.ex. permutas), quando os bens ou serviços em causa tiverem natureza e valores diferentes, há que reconhecer o respetivo rédito dessa transação.

O rédito desta transação de troca de um terreno por moradias (futuras) é mensurado pelo justo valor dos bens recebidos (moradias) ajustado pela eventual quantia transferida de dinheiro ou seus equivalentes. Quando o justo valor dos bens ou serviços recebidos (moradias) não possa ser fiavelmente mensurado, o rédito é mensurado pelo justo valor (estimado) do terreno a entregar, ajustado pela quantia transferida de dinheiro ou seus equivalentes.

Neste caso, como a permuta é entre a entrega do terreno e as moradias futuras, sendo estes bens dissemelhantes, há que proceder ao reconhecimento do respetivo rédito da entrega do terreno trocado, tendo por base o justo valor das moradias a construir (que é fiavelmente determinado pelos valores indicados na escritura de permuta).

Em termos de registos contabilísticos, pressupondo que se tratam de imóveis (moradias) a reconhecer como inventários, há que proceder da seguinte forma (na ótica do permutante do terreno):

No momento da saída (entrega na permuta) do terreno:

Pelo gasto de vendas:

- Débito da conta 61 - "Custo das mercadorias vendidas e Matérias Consumidas" por contrapartida a crédito da conta 3x - "Inventários", pelo custo específico do terreno (200.000 euros).

Pelo rédito de vendas:

- Débito 21 - "Clientes" por contrapartida a crédito da conta 71x - Vendas", pelo rédito (justo valor das frações futuras a receber no montante de 350.000 euros).

Na prática, o valor registado a débito na conta 21 - "Clientes", como ativo, representa o direito da empresa receber as moradias futuras a construir pelo outro interveniente no contrato de permuta, sendo esse o valor a ter em conta para reconhecimento do custo das moradias a serem reconhecidas como ativo (inventários).

No momento do recebimento das moradias previstas no contrato de permuta:

Pelo reconhecimento do inventário:

- Débito da conta 31x - "Compras" por contrapartida a crédito da conta 22 - "Fornecedores", pelo justo valor das moradias recebidas (350.000 euros).

- Débito da conta 3x - "Inventários" por contrapartida a crédito da conta 31x - "Compras", pelo custo específico das moradias recebidas (350.000 euros).

Pela compensação financeira dos saldos de clientes e de fornecedores no âmbito da permuta:

- Débito da conta 22 - "Fornecedores" por contrapartida a crédito da conta 21 - "Clientes", pelo montante de 350.000 euros.

O montante do reconhecimento do custo dos inventários (justo valor das moradias recebidas) corresponde à anulação total do saldo devedor da conta 21, uma vez que esse ativo reconhecido pelo recebimento das frações corresponde exatamente ao rédito do terreno entregue, conforme critério de mensuração previsto no parágrafo 12 da NCRF 20.

Em termos de IRC, na determinação do resultado tributável pelo contrato de permuta, o artigo 64.º do CIRC vem determinar que os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre bens imóveis devem adotar, para efeitos da determinação do lucro tributável nos termos do presente Código, valores normais de mercado que não poderão ser inferiores aos valores patrimoniais tributários (VPT) definitivos que serviram de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviriam no caso de não haver lugar à liquidação deste imposto.

No caso dos valores do contrato de permuta serem inferiores aos VPT definitivos dos imóveis, há que proceder às correspondentes correções no Quadro 07 da Modelo 22, campo 745 (artigo 64.º, n.º 3, alínea a) do CIRC), para os alienantes; e campo 772 (artigo 64.º, n.º 3 alínea b), para os adquirentes.

O Código do IRC é omisso sobre o preço de venda (valor de realização) do bem cedido que deve ser considerado, para efeitos fiscais, num contrato de permuta, quando este está classificado como inventários. No entanto, a alínea a) do n.º 3 do artigo 46.º desse Código determina que se considera como valor de realização de um ativo não corrente cedido, no caso de troca, "o valor de mercado dos bens ou direitos recebidos, acrescido ou diminuído, consoante o caso, da importância em dinheiro conjuntamente recebida ou paga."

Admitindo-se que é esse o entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira também para os inventários, o valor de realização do imóvel entregue não deve corresponder ao seu VPT, mas sim ao VPT do imóvel recebido (se for superior), pois foi esse o "valor em espécie" recebido pela permuta com o imóvel entregue.

No caso em concreto, como o VPT definitivo do terreno entregue no âmbito da permuta é inferior ao respetivo valor de venda (atribuído na escritura de permuta) e ao custo de aquisição, a entidade que entrega do terreno não tem que efetuar qualquer correção fiscal ao lucro tributável de IRC.

Quanto às moradias, o VPT definitivo não está determinado no momento da permuta, sendo apenas relevante fiscalmente o VPT definitivo determinado à data da eventual alienação desses imóveis no futuro.