PT19537 - Inventários - NCRF 18: Construção de imóveis
01-08-2017
Determinada empresa encontra-se constituída como sociedade unipessoal por quotas, sendo a sócia única proprietária de um terreno que lhe foi doado no início de 2017 pelos seus pais. Pretende utilizar o terreno para a construção de imóveis para venda. O prazo estimado para a construção é de aproximadamente três anos, prevendo-se que a venda das várias frações apenas ocorra a partir do segundo exercício de atividade.
As questões que se colocam são: Como transferir o terreno para a esfera da empresa? Como contabilizar a aquisição do terreno? Como contabilizar os gastos associados à execução da obra? Em termos contabilísticos e fiscais a empresa apresentará resultados negativos nos dois primeiros exercícios de atividade, a dedução dos prejuízos será efetuada nos períodos seguintes?
Parecer técnico
No caso apresentado terá de existir a transferência de propriedade para a sociedade com o registo na Conservatória de Registo Predial.
Partindo do pressuposto que se trata de uma transmissão gratuita, estamos perante uma doação registada no ativo da sociedade pelo seu valor de mercado (e não pelo valor patrimonial).
Tratando-se de um bem imóvel (terreno) destinado a construção para venda e, como tal, registado em inventários, a contrapartida contabilística do registo da transmissão gratuita, será uma conta de "outros rendimentos", os quais concorrem para a formação do resultado tributável em sede de IRC (n.º 2 do artigo 21.º do CIRC).
Tratando-se de uma transmissão da propriedade do bem imóvel, o tratamento contabilístico é o normal, apenas devendo ser tido em consideração a norma dos preços de transferência a que se refere o artigo 63.º do Código do IRC, por existirem relações especiais, devendo ser praticado um preço que seria praticado entre partes independentes.
Os registos contabilísticos dos produtos e trabalhos em curso devidamente registados na conta 36, seguem os seguintes procedimentos:
O valor registado na conta 312 é transferido para a conta 33 - Matérias-primas, subsidiárias e de consumo (imediatamente ou no final do período dependendo do sistema de inventário em utilização), devendo ser repartido pelas frações a serem construídas nos lotes em função do valor (ou áreas) atribuído a cada fração de terreno.
Quando se iniciar a construção dos lotes no terreno, o valor de custo deste terreno é imputado ao custo de construção das respetivas frações (incluindo aquelas que sejam para venda a terceiros e as frações para entrega na permuta), através dos seguintes registos contabilísticos:
612 - Custo das mercadorias vendidas e das matérias consumidas - Matérias-primas, subsidiárias e de consumo
A
33 - Matérias-primas, subsidiárias e de consumo
Pela imputação do valor do terreno à construção das frações; e,
36 - Produtos e trabalhos em curso
A
73 - Variações nos inventários da produção
Pelo reconhecimento do ativo relativo às frações em construção pelos custos de produção imputados à obra no período, incluindo o valor do terreno.
Durante a construção das frações/lotes, pelo reconhecimento dos custos incorridos em cada período (pelos procedimentos da NCRF 18):
61/62/63/64/6x - Várias contas de gastos em função da natureza dos custos de produção
A
22/12 - Fornecedores/Bancos
No final de cada período, pela variação dos inventários de produção:
36 - Produtos e trabalhos em curso
A
73 - Variação dos inventários de produção
Pelo total de custos com a obra (com imputação de custos por fração, através de contabilidade analítica).
No final da obra, há que transferir o custo total da obra para a conta 34 - Produtos acabados e intermédios por contrapartida da conta 73 - Variação dos inventários de produção.
Pela entrega das frações previstas no contrato e realização do contrato de escritura da entrega das frações:
21 - Clientes
A
71 - Vendas
Pelo valor do rédito
Pelo gasto de vendas:
73 - Variação dos inventários de produção
A
34 - Produtos acabados e intermédios
Pelo custo de construção específico de cada fração.
Os encargos da construção do imóvel devem ser suportados pelas respetivas faturas de aquisição e/ou folhas de obra de imputação à obra de encargos com mão-de-obra e materiais pertencentes à empresa.
Devemos salientar que as valorizações de inventário, cujos dispêndios sejam capitalizáveis de acordo com a NCRF 18, são aumentos no inventário.
Este aumento de inventário por contrapartida da variação de produção, tem como função balancear os gastos incorridos (descritos no parágrafo 19 da NCRF 18). A "função" da conta 73 é "retirar" da demonstração de resultados, os gastos que foram imputados a inventários (produtos em curso ou a produtos acabados) e voltar a "colocar" na demonstração de resultados os gastos com os produtos que foram vendidos nesse período.
Em termos fiscais, o valor creditado na conta 73 concorre para a formação do resultado tributável.
A dedução de prejuízos fiscais é efetuada de acordo com as regras do artigo 52.º do Código do IRC.