IRS – Mais-valias imobiliárias de não residente

Uma residente nos EUA, sem representante fiscal em Portugal, herdou um imóvel em 2024 e vendeu-o em 2025. Valia 110 mil euros e vendeu-o por 540 mil euros, originando uma mais-valia de 85 mil euros a pagar. Ao entregar o IRS, o sistema acusa que deve indicar o rendimento no estrangeiro, mas a residente nos Estados Unidos não o quer fazer, alegando que o rendimento de lá é pago lá. Poderá declarar a venda do imóvel nos EUA através do acordo entre países ou pode contornar a questão do rendimento de outra maneira?

Parecer técnico

A questão é referente a tributação de mais-valias imobiliárias por parte de um não residente. Desde 2023 que os sujeitos passivos não residentes podem beneficiar da tributação em metade do saldo das mais-valias, mas ficam sujeitos, relativamente a esses rendimentos, à aplicação das taxas progressivas previstas nos artigos 68.º e 68.ºA (adicional de solidariedade) do CIRS, em vez de beneficiarem da aplicação da taxa autónoma de 28 por cento, que foi revogada, extinguindo-se, assim, essa possibilidade para os períodos de tributação de 2024 e seguintes.
Na sequência desta alteração, o regime geral, igual aos residentes, implica a obrigatoriedade de indicar o total dos rendimentos obtidos no estrangeiro para efeitos da determinação da taxa prevista na tabela do artigo 68.º do CIRS.
Assim, a partir de 2023, e de uma forma resumida, a tributação opera da seguinte forma:
•    Apuramento do montante dos rendimentos qualificados como mais-valias nos termos do artigo 10.º do CIRS;
•    Depois é feito o englobamento obrigatório do rendimento apurado, nos termos da alínea a) do n.º 3 do artigo 22.º do CIRS. O montante apurado é considerado em 50 por cento;
•    Por fim, são aplicadas as taxas gerais do artigo 68.º do CIRS, entre 13% e 53% (considerando a taxa adicional de solidariedade prevista no artigo 68.º-A do CIRS). Para aplicação destas taxas o sujeito passivo deve declarar todos os rendimentos incluindo os obtidos fora de território português, no quadro 17 do anexo G da modelo 3 de IRS.
Ou seja, o sujeito passivo não residente fica assim obrigado a informar na declaração de IRS o valor dos rendimentos obtidos no estrangeiro e este montante será somado à metade das mais-valias englobadas para efeitos de determinação das taxas do artigo 68.º e 68.º-A do CIRS a aplicar, pois só assim é possível aplicar corretamente as taxas progressivas de IRS em Portugal.
Alertamos para o facto do simulador da Autoridade Tributária (AT) não simular o IRS a pagar por não residentes que alienam imóveis em Portugal.
De notar ainda que aos contribuintes não residentes está vedada a possibilidade de tributação conjunta bem como de usufruir de deduções à coleta.
Por fim, sugerimos a leitura do artigo constante nesta ligação que poderá ser útil para analisar a questão presente, com as necessárias adaptações.