PT18297 - IVA - Imóveis e regularização do imposto
01-12-2016

Tenho uma empresa que construiu um edifício para prestação de serviços sujeito a IVA e que agora pretende vender o mesmo, para tal terá que regularizar o IVA referente à construção. A dúvida é a seguinte: a fatura a emitir, terá IVA, mas a base do mesmo será só o valor da construção ou deverá ter o valor do terreno?
A título de exemplo:
Valor da construção: 100.000 euros
Valor do terreno: 20.000 euros
Qual será o valor sujeito: só os 100.000 euros ou os 120.0000 euros?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se ao tratamento fiscal em sede de IVA da alienação de um imóvel, cujo IVA suportado com a respetiva construção foi objeto de dedução por estar afeto a atividades tributadas.
Em termos de IVA, existindo a venda do imóvel, com IVA deduzido na aquisição de despesas de construção, há que proceder à regularização desse imposto deduzido nos termos do n.º 5 do artigo 24.º do CIVA, por se tratar de uma venda isenta nos termos do n.º 30 do artigo 9.º do mesmo Código.
Por outro lado, estando esta operação de venda do imóvel isenta de IVA, por enquadramento no n.º 30 do artigo 9.º do CIVA, o sujeito passivo que vende o imóvel pode optar pela renúncia à isenção, de acordo com o n.º 5 do artigo 12.º do CIVA.
Nesta situação, deve seguir a regulamentação dada pelo "Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis" - anexo ao Decreto-Lei n.º 21/2007 de 29 de janeiro, que prevê a possibilidade de aplicar o regime de renúncia à isenção de transmissão e locação de imóveis.
Caso não renuncie à isenção, ou tal não seja legalmente possível, e porque o imóvel foi transmitido, sendo esta uma operação isenta, tem de proceder à regularização do IVA deduzido referente à construção do imóvel. Essa regularização deve ser feita nos termos do n.º 5 do artigo 24.º do CIVA.
Esta regularização de IVA apenas ocorre se ainda estiver a decorrer o prazo de regularização previsto no n.º 2 do artigo 24.º do CIVA (20 anos para os imóveis), sendo efetuada de uma só vez pelo período ainda não decorrido.
No caso de construção de imóvel, o prazo de regularização deve ser contado a partir da data de ocupação do imóvel.
O procedimento é regularizar 1/20 avos da dedução do IVA, efetuada pela construção do imóvel, desde o ano da venda do imóvel, por cada ano que falte para se completar o prazo de 20 anos, sendo que a dedução de imposto dos anos já decorridos até à transmissão é mantida, uma vez que se considera que essa dedução ocorreu em bens afetos a uma atividade tributada.
No entanto, há a referir que o prazo de regularização para os imóveis foi aumentado de 10 para 20 anos com o Decreto-Lei n.º 31/2001, 08/02, sendo que este novo prazo de 20 anos apenas é aplicável para os imóveis ou obras concluídas após a data de entrada em vigor desta alteração (13/02/2001), mantendo-se o prazo de 10 anos para os imóveis adquiridos ou ocupados antes dessa data.
No caso em concreto, se as obras do imóvel terminaram e o imóvel foi ocupado antes de 13/02/2001, tendo iniciado a sua utilização a partir dessa data, o prazo de regularização a considerar é de 10 anos.
Como já passaram 10 anos sobre o momento do início da utilização do imóvel (com IVA deduzido nas despesas de construção), a entidade não tem que proceder a qualquer regularização de IVA a favor, no momento da alienação desse imóvel, ainda que seja aplicada a isenção prevista na alínea 30) do artigo 9.º do CIVA.
Por outro lado, se o imóvel foi ocupado numa data posterior a 13/02/2001, sendo o prazo de regularização a considerar de 20 anos, a entidade deve proceder a uma regularização a favor do Estado, de uma só vez, proporcionalmente aos anos que faltam para completar os 20 anos no momento da alienação desse imóvel (em 2016).
Por exemplo, se o imóvel foi ocupado no ano de 2004, no ano da venda (2016), faltam 8 anos para completar os 20 anos, havendo que efetuar uma regularização a favor do Estado, de uma só vez, de 8/20 avos do IVA deduzido nas obras de construção do imóvel agora objeto de venda.
Como se constata, a referida regularização do IVA nos termos do n.º 5 do artigo 24.º do CIVA apenas deve ser efetuada no momento em que se proceder à transmissão definitiva do imóvel (no momento da escritura).
A regularização do IVA deve ser incluída na última declaração periódica do ano da venda do imóvel.
No caso de se optar pela renúncia à isenção de IVA pela transmissão do imóvel, sendo uma operação tributada em sede de IVA, pelo adquirente através da aplicação da regra de inversão do sujeito passivo, o transmitente do imóvel não tem que efetuar qualquer regularização do IVA deduzido.
Nesse caso, o valor tributável da transmissão do imóvel, com opção pelo regime de renúncia à isenção, é o montante da contraprestação obtida ou a obter do adquirente, incluindo o valor atribuído ao terreno e ao edifício, conforme o artigo 7.º do referido regime de renúncia.