Determinado sujeito passivo vendeu um apartamento (habitação própria permanente) que gerou mais-valias. Reinvestiu parte do valor da realização na amortização do empréstimo para a habitação, na entrada para aquisição de moradia para habitação própria permanente e em obras de melhoramento na nova moradia.
A dúvida prende-se com as obras de melhoramento, visto que parte foram efetuadas por uma empresa de construção civil que emitiu faturas, mas as restantes obras foram efetuadas pelo próprio. O sujeito passivo comprou parte dos materiais e executou ele próprio as obras.
Estes custos com a aquisição dos materiais poderão ser considerados como reinvestimento? Se adquirir painéis solares e uma bomba de calor, estes custos também poderão ser considerados custos de melhoramento/reinvestimento?
Uma outra dúvida: a informação vinculativa com o processo n.º 569/2019, de 2019-04-18, indica que os custos em obras de melhoramento podem ser considerados se «(...) sejam requeridas/comunicadas as alterações efetuadas no imóvel até decorridos 48 meses desde a data da realização; (...).»
A quem devem ser requeridas estas alterações? À respetiva repartição de Finanças?


O pedido de parecer está relacionado com a concretização do reinvestimento, para efeitos da não tributação da alienação do imóvel.
No caso apresentado, o sujeito passivo alienou a sua habitação própria e permanente, pretendendo reinvestir o valor da realização na aquisição de outro imóvel e em despesas de melhoramento.
Relativamente ao reinvestimento, damos nota que, a delimitação negativa, expressa nos números 5, 6 e 7 do artigo 10.º do CIRS, respeita aos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, no caso de reinvestimento do produto da alienação em imóvel com o mesmo destino.
O disposto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS:
«(...) 5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
d) [Revogada pelo Decreto-Lei n.º 211/2005, de 7 de dezembro] (...).»
Assim, o reinvestimento poderá ser concretizado na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino.
Acerca dos melhoramentos, na informação vinculativa mencionada no pedido de parecer, despacho de 2019-04-18 - Processo n.º 569/2019, damos nota do seguinte entendimento:
«(...) 3. Quanto aos valores despendidos com as obras de melhoramento, sem recurso ao crédito, os mesmos poderão também acrescer ao valor reinvestido, desde que verificados os seguintes requisitos:
• As obras ocorram no período compreendido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização; e
• Se encontrem devidamente comprovadas com documentos emitidos sob a forma legal, nomeadamente faturas/recibos de quitação que, de uma forma inequívoca, se mostrem relacionadas com as ditas obras no imóvel e reúnam os requisitos legais estabelecidos para o efeito, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 36.º do Código do IVA; e
• Sejam requeridas/comunicadas as alterações efetuadas no imóvel até decorridos 48 meses desde a data da realização; e
• O imóvel seja afeto à habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao de realização, de acordo com o estatuído na alínea b) do n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS (...).»
Face ao exposto, no caso em concreto, considerando que se trata da alienação da habitação própria e permanente, cumprindo todos os requisitos do n.º 5 do artigo 10.º, o valor da realização poderá ser utilizado nos itens referidos:
- Amortização do empréstimo habitação;
- Entrada para aquisição de moradia (habitação própria permanente);
- Obras de melhoramento na nova moradia.
Quanto às obras de melhoramento, o requisito apresentado no n.º 5 do artigo 10.º do CIRS e sublinhado na informação vinculativa acima mencionada, é que as obras tenham decorrido no prazo de 24 meses anteriores e nos 36 meses posteriores à venda.
Essas obras de melhoramento, tal como é mencionado na ficha doutrinária da AT devem estar comprovadas com documentos emitidos sob a forma legal, nomeadamente faturas/recibos de quitação que, de uma forma inequívoca, se mostrem relacionadas com as ditas obras no imóvel e reúnam os requisitos legais estabelecidos para o efeito, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 36.º do Código do IVA. Neste contexto, somos do entendimento que os materiais adquiridos, desde que emitidas as respetivas faturas e desde que comprovadamente relacionadas com as obras de melhoramento, podem ser consideradas nas obras de melhoramento, ainda que o trabalho tenha sido executado pelo próprio sujeito passivo.
Quanto à possibilidade de considerar como obras de melhoramento a aquisição de painéis solares e uma bomba de calor, de acordo com o entendimento da AT, por intermédio da informação vinculativa Processo n.º 3 608/2017, Despacho de 2017-12-13, a aquisição e instalação do painel solar, poderão ser aceites, para efeitos de reinvestimento, desde que se encontrem incluídos na obra de construção e reúnam todos os requisitos acima mencionados.
Por último, quanto ao requerimento/comunicação das alterações efetuadas no imóvel, só será admissível que as obras de melhoramento sejam consideradas como reinvestimento, se o contribuinte entregar a modelo 1 do IMI para alteração na matriz predial. De notar que a modelo 1 deve ser entregue no prazo máximo de 48 meses após a alienação.