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Propriedade de investimento



Propriedade de investimento
27-04-2021

Uma empresa tributada em IRC com CAE principal 1240, secundários 68100 e 68200, adquiriu em 2017 e 2018 aos sócios um prédio que estava arrendado e assim continuou até meados de 2020. No final do ano foi vendido. Qual o tratamento contabilístico para as mais-valias?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se ao registo contabilístico da alienação de um prédio, por parte de uma empresa, "o qual estava arrendado”, segundo é referido.
Visto que não é indicado o normativo contabilístico adotado pela entidade, iremos abordar esta temática no âmbito das normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) previstas no aviso n.º 8 256/2015, de 29 de julho.
Nos termos do parágrafo 7 da NCRF 11 – Propriedades de investimento, propriedade de investimento é a propriedade (terreno ou um edifício, ou parte de um edifício, ou ambos) detida (pelo proprietário ou pelo locatário numa locação financeira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades, e não para o uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas; nem para venda no decurso ordinário do negócio.
Face a esta definição e ao facto de se referir que o prédio «estava arrendado», vamos pressupor que o mesmo se encontrava reconhecido como propriedade de investimento, na contabilidade da empresa alienante, nos termos da NCRF 11.
Iremos também assumir o pressuposto que esta propriedade de investimento se encontrava mensurada de acordo com o modelo do custo, nos termos do parágrafo 59 da NCRF 11.
De acordo com parágrafo 61 da NCRF 11, se o imóvel classificado como propriedade de investimento for vendido sem que tenha existido qualquer esforço e atividades para desenvolver essa venda (por exemplo, nunca foi colocado e publicitado no mercado de compra e venda de imóveis), este deve continuar a estar registado como propriedade de investimento, até ao momento da própria venda.
No caso concreto, admitindo que não existiu tal esforço de venda, nem foram desenvolvidas atividades para a promoção da venda, o imóvel deve manter-se reconhecido como propriedade de investimento, originando a respetiva venda uma mais ou menos-valia pela alienação de um ativo não corrente.
O tratamento contabilístico da alienação de propriedades de investimento encontra-se definido nos parágrafos 69 a 76 da NCRF 11.
Uma propriedade de investimento deve ser desreconhecida (eliminada do balanço) na alienação ou quando a propriedade de investimento for permanentemente retirada de uso e nenhuns benefícios económicos forem esperados da sua alienação.
A alienação de uma propriedade de investimento pode ser alcançada pela venda – que será o caso em concreto - ou pela celebração de uma locação financeira.
Nos termos do parágrafo 72 da NCRF 11, os ganhos ou perdas provenientes da retirada de uso ou alienação de propriedades de investimento devem ser determinados como a diferença entre os proventos líquidos da alienação e a quantia escriturada do ativo e devem ser reconhecidos nos resultados (a menos que a NCRF 9 – Locações exija doutra maneira no caso de uma venda e relocação) no período da retirada de uso ou da alienação.
Os registos contabilísticos podem ser conforme segue:
Pelo reconhecimento do valor a receber pela alienação do prédio classificado como propriedade de investimento:
- Débito da conta 278x - Outros devedores e credores, por contrapartida a crédito da conta 6871 - Gastos em investimentos não financeiros - Alienações ou da conta 7871 - Rendimentos em investimentos não financeiros - Alienações (consoante exista menos ou mais-valia, respetivamente), pelo valor a receber.
Pelo desreconhecimento do prédio classificado como propriedade de investimento e anulação das depreciações e perdas por imparidade acumuladas:
- Débito da conta 6871 - Gastos em investimentos não financeiros - Alienações, pela quantia escriturada do ativo à data da alienação (caso se determine uma menos-valia), ou da conta 7871 - Rendimentos em investimentos não financeiros - Alienações (caso se determine uma mais-valia), pela quantia escriturada do imóvel à data da alienação.
- Débito da conta 429 - Perdas por imparidade acumuladas, pelo montante das eventuais perdas por imparidade acumuladas;
- Débito da conta 428 - Depreciações acumuladas, pelo montante das depreciações acumuladas;
Por contrapartida a:
- Crédito da conta 421 – Propriedades de investimento - Terrenos e recursos naturais e/ou 422 - Propriedades de investimento – Edifícios e outras construções, pelo valor bruto do imóvel, o qual deverá estar segregado entre terreno e edifício.







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