IVA - cedência de espaço de coworking
PT28487 - fevereiro de 2025

Um sujeito passivo, em nome individual, vai fazer obras num armazém dividindo-o em diferentes espaços (salas de reuniões, gabinetes individuais e espaços de coworking). A ideia da atividade seria alugar estes espaços a empresas ou particulares, mas poderiam ser alugueres de horas, dias, semanas, meses ou anos, dependendo da necessidade do cliente. O sujeito iria ter custos fixos mensais com o armazém tais como, água, luz e internet.
Qual o enquadramento em sede de IVA para esta situação? Seria considerado uma cedência de espaço? Se sim, como funcionariam os contratos? O facto de ter custos mensais fixos influencia em alguma coisa o enquadramento? Caso fosse uma empresa, o enquadramento seria o mesmo?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o enquadramento fiscal, em sede de IVA, na cedência de um espaço de coworking.
Começamos por referir que, quaisquer questões do âmbito jurídico, nomeadamente, no que se refere aos contratos a serem celebrados pelo sujeito passivo, devem de ser averiguadas junto de um profissional da área, como um advogado ou um jurista, não sendo da competência do departamento técnico da Ordem dos Contabilistas Certificados nem da competência do contabilista certificado pronunciar-se sobre estas matérias.
Ao abrigo do disposto no artigo 1022.º do Código Civil, a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
As locações de imóveis são consideradas como prestações de serviços para efeitos de IVA, conforme conceito residual previsto no artigo 4.º do Código desse imposto. Tais locações podem beneficiar de isenção de IVA, ao abrigo do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
As isenções previstas no artigo 9.º do Código do IVA são de aplicação obrigatória, mas restritiva. O sujeito passivo perante a realização de uma qualquer transação que se insira nas situações elencadas, deve obrigatoriamente utilizar a norma de isenção, na medida em que reúna as condições para tal.
Resulta do número 29) do artigo 9.º do Código do IVA que está isenta de imposto:
«29) A locação de bens imóveis. Esta isenção não abrange:
a) As prestações de serviços de alojamento, efetuadas no âmbito da atividade hoteleira ou de outras com funções análogas, incluindo parques de campismo;
b) A locação de áreas para recolha ou estacionamento coletivo de veículos;
c) A locação de máquinas e outros equipamentos de instalação fixa, bem como qualquer outra locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial ou industrial;
d) A locação de cofres-fortes;
e) A locação de espaços para exposições ou publicidade.»
Salienta-se que, nos entendimentos da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), a isenção prevista no Código do IVA apenas se aplica à locação "paredes nuas", ou seja, quando estávamos perante um mero arrendamento (colocação passiva de imóvel à disposição) e não fossem prestados serviços conexos com tal locação.
Na prática, para efeitos de aplicação desta isenção, ao longo dos anos foi entendido que se deveria averiguar se o espaço locado se trata das vulgarmente denominadas "paredes nuas" (caso em que aplicaria a isenção), ou se estamos perante a locação de espaço devidamente apetrechado para o exercício de uma atividade económica, usufruindo o adquirente, além do espaço de diversos outros serviços, caso em que poderá não reunir as condições necessárias para manutenção da isenção.
A este respeito, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), emitiu uma informação vinculativa, vertida no processo n.º 19 426, por despacho de 28-01-2021, da diretora de serviços do IVA (por subdelegação), na qual refere que «para beneficiar de isenção, a locação deve traduzir-se na colocação passiva do imóvel à disposição do locatário, estando ligada ao decurso do tempo e não gerando qualquer valor acrescentado significativo, não sendo acompanhada de quaisquer prestações de serviços que retirem à locação o carácter de preponderância na operação em causa.»
Com a publicação da informação vinculativa aqui em causa, aproveitou a AT para alinhar o seu entendimento com a já vasta jurisprudência do TJUE relativamente a esta matéria.
Considera-se assim que, mesmo em locações que do imóvel, façam parte integrante a locação de equipamentos ou máquinas, se está perante uma única prestação na qual a prestação principal é a colocação à disposição do bem imóvel, pelo que pode beneficiar da isenção do imposto. No caso concreto deste processo referido, analisado pela AT, não obstante, da locação do espaço fazerem parte integrante diferentes equipamentos, como por exemplo, sistema de ar comprimido, tubagens, compressores, equipamentos de ar condicionado e pontes rolantes, configura uma única operação, estando a locação do espaço como a prestação principal consequentemente enquadrado na isenção do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
São de excluir da isenção todas as situações que, apesar de partilharem os elementos de um contrato de locação, integram outras prestações de serviços conexas à fruição do imóvel e que implicam uma exploração ativa dos bens imóveis, para além do simples gozo temporário do bem.
Assim, verificam-se dois possíveis cenários a considerar:
- Caso a locação do imóvel se enquadre no conceito "paredes nuas", a operação fica abrangida pela isenção prevista no n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
- Se for acompanhado de outros elementos, em conjunto com as instalações (figura esta expressamente excluída da regra que determina a isenção, em sede deste imposto), a locação do estabelecimento qualifica-se em termos de IVA como uma prestação de serviços (n.º 1 do artigo 4.º do CIVA) não isenta, devendo proceder-se à liquidação de IVA à taxa geral de 23 por cento [alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA].
São também operações sujeitas e não isentas de IVA a prestação de serviços de alojamento efetuadas no âmbito da atividade hoteleira ou de outra atividade de função análoga.
Assim, o facto de, à locação de determinado espaço ou imóvel, estarem associados determinados equipamentos, não prejudica a isenção pois configura uma única operação, estando a locação do imóvel como a prestação principal da operação tributável.
Por outro lado, a locação de um imóvel, composto pelos equipamentos e materiais indispensáveis ao exercício de determinada atividade, neste caso, a colocação à disposição do imóvel já não se configurará como a prestação principal, estando associados serviços conexos à fruição do imóvel. Será o caso de um contrato de cedência de exploração.
Assim, aconselhamos que, em conjunto com o sujeito passivo, averigue em que moldes a cedência do espaço para coworking se vai realizar, de modo a efetuar o devido enquadramento fiscal da operação.
Não obstante o exposto, normalmente, uma operação de cedência de espaço para coworking não beneficiará da isenção prevista no CIVA porquanto existem fornecimentos de outras prestações de serviços (por exemplo, manutenção, supervisão, gestão, segurança, fornecimentos de água, eletricidade, gás, telefone, internet), associadas à locação dos espaços.
Sobre este assunto, recomendamos a leitura da informação vinculativa, processo n.º 27 231, com despacho de 2024-12-18, do diretor de serviços da DSIVA.