IRS - Rendimentos prediais
PT28608 – maio de 2025

Um casal não residente em Portugal declara individualmente os rendimentos prediais de rendas habitacionais recebidas em Portugal. (Não faz englobamento de rendimentos entre os membros, pois nesta situação a declaração modelo 3 não permite).
Um dos membros agrega um valor de pensão recebida do Estado português.
Podem os mesmos usufruir nos valores das rendas recebidas e declaradas, das taxas mais baixa de IRS (15, 10 ou 5 por cento) se o contrato tiver uma duração mínima de 5, 10 ou 20 anos, ou este benefício só se aplica aos residentes?
Como proceder no caso de a situação acima descrita receber uma renda habitacional e uma renda não habitacional (arrendamento de uma garagem a uma empresa)? Como preencher na declaração modelo 3?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se à aplicabilidade dos benefícios de redução de taxa de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) aos contratos de arrendamento de longa duração, introduzidos pela Lei n.º 3/2019, de 9 de janeiro, por parte de um sujeito passivo não residente que aufere rendimentos prediais em Portugal.
O IRS incide exclusivamente sobre as pessoas físicas ou singulares que residam em território português ou nele não residindo, aqui obtenham rendimentos. Tratando-se de não residentes, o IRS incide unicamente sobre os rendimentos obtidos em território português nos termos do n.º 2 do artigo 15.º do CIRS.
Para o efeito, são consideradas não residentes em território português as pessoas singulares que nele não puderem ser consideradas residentes, de harmonia com os critérios enunciados no artigo 16.º do CIRS.
Dada a densidade da expressão «rendimentos obtidos em território português», entendeu-se ser necessário enumerar as diversas situações em que se consideram obtidos em Portugal, e como tal tributáveis em IRS, os rendimentos obtidos por não residentes.
Os elementos de conexão territorial que permitem a tributação dos rendimentos obtidos em território português encontram-se consagrados no artigo 18.º do CIRS, são constituídos, essencialmente, pela fonte económica dos rendimentos, pela fonte financeira dos rendimentos, ou pela localização em território português dos bens ou direitos geradores dos rendimentos.
No caso apresentado, estamos perante rendimentos relacionados com imóveis localizados em Portugal auferidos por pessoa singular não residente, pelo que nos termos previstos na alínea h) do n.º 1 do artigo 18.º do CIRS tais rendimentos consideram-se obtidos no nosso território.
Deste modo, os rendimentos respeitantes a imóveis situados em território português são sempre tributados em Portugal, independentemente da residência do seu beneficiário, ou mesmo da existência de convenção para evitar a dupla tributação, já que estas, em regra, não retiram a competência para tributação ao Estado onde se localiza o imóvel conforme a redação dada ao artigo 6.º do Modelo de Convenção Fiscal sobre o Rendimento e o Património da OCDE.
De referir ainda que, tratando-se de rendimentos prediais da categoria F do IRS, conforme definido no artigo 8.º do CIRS, relativo a imóveis localizados em território português quando sejam pagos por uma entidade portuguesa que tenha, ou seja, obrigada a ter, contabilidade organizada, ficam sujeitos a retenção na fonte à taxa de 25%, conforme alínea e) n.º 1 do artigo 101.º do CIRS, sem prejuízo da dispensa de retenção prevista no artigo 101.º-B do CIRS, quando aplicável.
Ao nível da determinação do rendimento tributável, observar-se-ão as seguintes regras: aos rendimentos prediais serão deduzidos todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração.
De harmonia com o disposto na alínea e) do n.º 1 do artigo 72.º do CIRS, os rendimentos prediais obtidos por não residentes devem ser tributados mediante apresentação da declaração de rendimentos modelo 3, sendo tributados autonomamente à taxa de 28 por cento.
Tributação essa que foi reduzida para 25 por cento no caso de rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional face à redação dada pela Lei 56/2023, de 6 de outubro, ao n.º 2 do mesmo artigo 72.º.
Com a entrada em vigor da Lei n.º 3/2019, de 9 de janeiro, passou a ser possível a redução da taxa de tributação autónoma para os rendimentos prediais prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 72.º do Código do IRS, de acordo com a duração do contrato estabelecido entre as partes.
A redação da Lei n.º 3/2019, de 9 de janeiro sofreu alterações com a redação da Lei n.º 119/2019 de 18 de setembro e com redação dada pela Lei n.º 2/2020, de 31 de março, passando a distinguir o tipo de contrato à qual poderá ser aplicada a redução.mBem como a redação do artigo 72.º do CIRS através da publicação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
A redução de taxas prevista nos números 3 a 5 não distingue a residência fiscal do beneficiário dos rendimentos, dependendo somente do tipo de contrato de arrendamento e da duração do mesmo.
No caso em concreto, o contrato de arrendamento estaria enquadrado nos números 2 a 5 do artigo 72.º do CIRS.
Da transcrição dos referidos números do artigo 72.º, com a redação em vigor para 2024, podemos ler o seguinte:
«3 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos é aplicada uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, sendo, por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de dois pontos percentuais, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais. (Redação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)
4 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos é aplicada uma redução de 15 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma. (Redação da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro)
5 - Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 20 anos e aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura, na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal, é aplicada uma redução de 20 pontos percentuais da respetiva taxa autónoma.»
Da interpretação dos referidos números, verificamos que esta redução apenas se aplica aos contratos de arrendamento para habitação permanente, bem como de contratos de direito real de habitação duradoura (DHD).
Note-se que os rendimentos abrangidos pela redução de taxa são os «rendimentos prediais», tal como se encontram definidos no artigo 8.º do CIRS:
«1 - Consideram-se rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B.
[...].»
No caso exposto, desde que o contrato seja elaborado entre as partes tenha sido celebrado ou renovado a partir de 2024 e cumpra o requisito de longa duração, e tenha sido registado e comunicado como de habitação duradoura, poderá beneficiar da redução da taxa de tributação autónoma, prevista no n.º 2 a 5 do artigo 72.º do CIRS.
Contudo, caso se trate de um arrendamento de uma garagem atendendo a que a mesma não é considerada habitação não poderá beneficiar da taxa de 25 por cento. Da mesma forma, caso se trate de um imóvel ainda que habitacional sendo arrendado a uma sociedade, é entendimento da AT que o mesmo não se considera afeto à habitação permanente. A este propósito entendemos útil transcrever a conclusão da informação vinculativa processo: 26 047, com despacho de 2024-05-02, do subdiretor-geral da Área Gestão Tributária - IR, por delegação, que trata precisamente de uma situação idêntica à exposta:
«4. Assim, quando se está perante um contrato de arrendamento para habitação permanente celebrado em 2024 e com a duração de cinco anos, entende-se que aos rendimentos prediais decorrentes do mesmo é aplicável uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, desde que cumpridos os requisitos previstos na lei, não sendo relevante para o efeito o facto de o arrendatário ser uma pessoa coletiva.
5. Mas, da consulta ao sistema informático da Autoridade Tributária e Aduaneira, verifica-se que foi comunicado um contrato de arrendamento não habitacional, com início em 2024-03-01 e termo em 2025-03-01, tendo como locatário a empresa - EMPRESA XX - UNIPESSOAL, LDA.
6. Deste modo, não se verificam cumprimentos os requisitos para beneficiar de qualquer redução de taxa previstas nos números 3, 4 e 5 do artigo 72.º do Código do IRS, e sendo um contrato de arrendamento não habitacional, estarão sujeitos a tributação em sede de IRS à taxa autónoma de 28 por cento, ao abrigo da alínea e) do n.º 1 do mesmo artigo.
7. Face ao exposto, conclui-se que, tendo em conta o contrato comunicado à Autoridade Tributária e Aduaneira, mediante a declaração modelo 2 do imposto do selo, os rendimentos prediais decorrentes desse contrato estão sujeitos a IRS à taxa autónoma de 28 por cento, conforme estabelecido na alínea e) do n.º 1 do artigo 72.º do Código do IRS.»