IRS - benefícios fiscais
O regime simplificado de arrendamento acessível entrou em vigor a 1 de setembro de 2026. É aplicável a contratos já existentes ou apenas a contratos efetuados após esta data? Já se pode consultar o valor médio de arrendamento por concelho ou essa informação ainda não está publicada?
Parecer técnico
O pedido de parecer refere-se ao regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e que produz efeitos desde 1 de setembro de 2026, pretendendo-se esclarecer, por um lado, se o novo regime pode abranger contratos de arrendamento que já se encontravam em vigor nessa data e, por outro, se já se encontram disponíveis os valores de renda de referência por concelho.
O Decreto-Lei n.º 97/2026 revogou, com efeitos a 1 de setembro de 2026, o Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, que regulava o anterior programa de apoio ao arrendamento (PAA), passando a vigorar nessa data o novo RSAA, conforme resulta das alíneas a) e c) do n.º 1 do artigo 18.º daquele diploma.
Relativamente aos contratos que já estavam enquadrados no anterior PAA, a situação está expressamente salvaguardada. Nos termos do n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 97/2026:
«2 - Os contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento que se encontrem em vigor à data de entrada em vigor do RSAA mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto nos números 1, 2, 4 e 5 do artigo 6.º e no artigo 7.º do RSAA.»
Questão diferente é a de um contrato de arrendamento comum, celebrado antes de 1 de setembro de 2026 e que nunca esteve enquadrado no PAA, pretendendo agora o senhorio fazê-lo beneficiar do RSAA.
Aqui, o Decreto-Lei n.º 97/2026 não estabelece uma norma transitória que determine a conversão automática dos contratos de arrendamento comuns já existentes em contratos abrangidos pelo RSAA. O artigo 2.º do RSAA define o âmbito objetivo do regime, enquanto os artigos 4.º e 5.º exigem, designadamente, o cumprimento do limite máximo de renda e do prazo contratual mínimo (três anos para residência permanente e três meses para residência temporária).
Assim, somos do entendimento que não se deve concluir que todos os contratos de arrendamento habitacional que já existiam em 1 de setembro de 2026 passaram automaticamente a beneficiar da isenção de IRS ou IRC prevista no artigo 6.º do RSAA. A aplicação do benefício pressupõe o enquadramento do contrato no RSAA e o cumprimento das respetivas condições e procedimentos.
Em contrapartida, os contratos que já estavam enquadrados no antigo PAA têm a continuidade dos respetivos efeitos fiscais expressamente assegurada pelo n.º 2 do artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.
Quanto aos valores médios/medianos por concelho, damos nota do seguinte: os valores medianos das rendas divulgados pelo INE já podem ser consultados. O INE disponibiliza estatísticas relativas ao valor mediano das rendas por m² dos novos contratos de arrendamento, incluindo informação de âmbito municipal. A informação anual disponível foi atualizada em julho de 2026 e pode ser consultada aqui.
Todavia, esses valores do INE não correspondem, por si só, ao limite máximo de renda aplicável no RSAA.
Com efeito, nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, a renda mensal do contrato abrangido pelo RSAA deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir por portaria conjunta das áreas das finanças e da habitação, tendo por base 80 por cento da mediana dos valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do imóvel. A portaria pode ainda atender a características do imóvel, designadamente eficiência energética e estacionamento privativo.
Ora, à data atual (19 de setembro de 2026), a referida portaria ainda não foi publicada. Consequentemente, embora já seja possível consultar as medianas estatísticas do INE, ainda não estão oficialmente definidos os limites máximos de renda por tipologia necessários à plena operacionalização do RSAA.
Esta situação é particularmente relevante porque o artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 97/2026 determina que essa portaria fosse aprovada no prazo de 30 dias após a publicação do diploma, prazo que já decorreu.