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Propriedades de investimento



PT25560 – Propriedades de investimento
14-10-2020

Em 2014 foi utilizado o justo valor em determinados investimentos imobiliários. Neste caso, em  30 de setembro de 2012, o valor de aquisição foi de 90 132 euros. O justo valor em 2014 era de 153 360 euros, com uma mais-valia potencial de 63 228 euros, aplicando o coeficiente 1.02, daria 61 425.36, onde resultaram impostos diferidos de 12 899,33. Em agosto de 2020 o cliente vendeu o imóvel por 132 000 euros. Na contabilidade está registado terreno pelo valor de 22 533 euros e na conta 4224, 67 599 euros e 4225 com o justo valor: 63 228 euros. Como proceder ao lançamento contabilístico da venda?
 
Parecer técnico

Questiona sobre o registo contabilístico da alienação de uma propriedade de investimento valorizada ao justo valor.
Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo do justo valor deve mensurar todas as suas propriedades de investimento pelo justo valor. Sendo que um ganho ou uma perda proveniente de uma alteração no justo valor de propriedades de investimento deve ser reconhecido nos resultados do período em que ocorra.
O justo valor da propriedade de investimento é o preço pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre partes conhecedoras e dispostas a isso numa transação em que não exista relacionamento entre as mesmas. O justo valor exclui especificamente um preço estimado inflacionado ou deflacionado por condições ou circunstâncias especiais tais como financiamento atípico, acordos de venda e relocação, considerações especiais ou concessões dadas por alguém associado à venda.
O justo valor da propriedade de investimento deve refletir as condições de mercado à data do balanço. O justo valor é um valor específico num determinado momento, por exemplo, numa determinada data. Dado que as condições de mercado podem mudar, a quantia relatada como justo valor pode ser incorreta ou não ser apropriada se estimada relativamente a outro momento. A definição de justo valor assume também troca simultânea e conclusão do contrato de venda sem qualquer variação de preço que pudesse ser realizado entre partes conhecedoras e dispostas a isso numa transação em que não exista relacionamento entre elas se a troca e conclusão não forem simultâneas.
A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição e sujeitas a locações e outros contratos semelhantes. Uma entidade trata de identificar quaisquer diferenças de natureza, local ou condição da propriedade, ou nos termos contratuais das locações e de outros contratos relacionados com a propriedade.
O justo valor difere do valor de uso, tal como definido na NCRF 12 - Imparidade de ativos. O justo valor reflete o conhecimento e as estimativas de compradores e vendedores conhecedores e dispostos a isso. Em contraste, o valor de uso reflete as estimativas da entidade, incluindo os efeitos de fatores que podem ser específicos da entidade e não aplicáveis às entidades em geral.
Considerando que, no caso exposto, o imóvel alienado não se encontrava mensurado ao justo valor da data da alienação, então, consideramos que o ganho ou a perda resultantes da transação deverão ser reconhecidos em subconta da 7871 ou 6871, respetivamente.
No momento da alienação, a diferença entre a quantia escriturada reconhecida à data do último balanço (justo valor do imóvel à data de 31/12/N-1) e o valor de venda determina o reconhecimento de um ganho ou perda, com registo na conta 7871 ou 6871, respetivamente, nos termos do parágrafo 72 da NCRF 11 – Propriedades de investimentos.
Os registos contabilísticos podem ser:
Pela alienação do imóvel, classificado como propriedade de investimento:
- Débito da conta 278 – Outros devedores e credores, pelo valor da contraprestação a receber (132 000 euros);
- Débito 6871 – Gastos em investimentos não financeiros – Alienações, pela diferença negativa entre o valor da contraprestação a receber e quantia escriturada (132 000 – 153 360 = 21 360);
Por contrapartida a:
- Crédito da conta 421 – Terrenos e recursos naturais, pela quantia escriturada (22 533 + 15 807)
- Crédito 422 – Edifícios e outras construções, pela quantia escriturada (67 599 + 47 421)
Em termos de IRC, a mensuração de um ativo pelo seu justo valor não afeta o lucro tributável no período em que é efetuada essa mensuração, nos termos do n.º 9 do artigo 18.º do Código do IRC. A base fiscal desse ativo não é ajustada, pois apenas quando ocorrer a alienação desse ativo é que o ganho resultante dessa operação é tributado, logo ao proceder-se à mensuração de um ativo pelo seu justo valor existe lugar ao apuramento de uma diferença temporária entre a quantia do ativo ao seu justo valor e a sua base fiscal, procedendo-se em seguida ao reconhecimento do respetivo passivo ou ativo por impostos diferidos.
No caso exposto, admitimos que o registo inicial do passivo por imposto diferido tenha sido débito da 8122 por contrapartida a crédito da 2742. Pelo que, perante a alienação do imóvel a reversão deste importo diferido será o débito na 2742 por contrapartida a crédito da 8122.







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