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IRC - Mais-valias em venda de imóvel



PT19557 - IRC - Mais-valias em venda de imóvel
01-08-2017

Um imóvel com data de aquisição de 1944, alienado em 2017, gera mais-valias tributadas em sede de IRC?

Parecer técnico

Partindo do pressuposto que este imóvel encontra-se registado no ativo fixo tangível da empresa, a Norma Contabilística e Relato Financeiro (NCRF) n.º 7 - "Ativos fixos tangíveis" prevê o tratamento contabilístico dos itens de ativo com substância física que permanecem mais de um período, que se destinem a ser utilizados na atividade operacional da entidade, e cujo objetivo não seja a venda ou consumo.
De acordo com o parágrafo 66 da NCRF 7, os ativos fixos tangíveis devem ser desreconhecidos, ou seja, retirados do Balanço, sempre que os mesmos já não desempenhem qualquer função para a empresa ou não sejam suscetíveis de proporcionar benefícios futuros, independentemente de estarem ou não totalmente depreciados, ou então, sejam alienados.
Os itens do ativo fixo tangível devem ser desreconhecidos pela respetiva quantia escriturada, conforme refere o mesmo parágrafo 66.
Por definição, a quantia escriturada de um ativo deve ser a sua quantia recuperável no final do período, ou seja, é o respetivo custo líquido de quaisquer depreciações e/ou perdas por imparidade já reconhecidas nesse período.
Como exemplo de retiradas de ativos fixos tangíveis do Balanço, temos as alienações, abates por obsolescência ou sinistros.
A venda de um ativo fixo tangível deve originar um cálculo extra-contabilístico, o apuramento da mais ou menos valia, sendo este cálculo resultado da diferença entre o valor de venda do ativo e o valor líquido contabilístico (quantia escriturada) do mesmo bem, conforme disposto no parágrafo 70 da NCRF 7.
Por sua vez, o valor líquido contabilístico (quantia escriturada) resulta da diferença entre o custo de aquisição do bem e o valor das respetivas depreciações e perdas por imparidade acumuladas, conforme definição prevista no parágrafo 6 da NCRF 7.
Assim, antes de efetuar a contabilização da alienação do ativo fixo tangível, deve ser efetuado um cálculo extra-contabilístico para determinar a existência de uma mais ou menos valia.
A fórmula de apurar essa mais-valia/menos-valia contabilística é:
MVc / mvc = VR - (Vaq. - DAc/PIac)
Em que:
MVc / mvc - Mais-valia contabilística /menos-valia contabilística
VR - Valor de realização
Vaq - Valor de aquisição
DAc - Depreciações acumuladas contabilizadas
PIac - Perdas por imparidade acumuladas contabilizadas
Na alienação do imóvel deve ser determinada a mais ou menos valia fiscal nos termos do artigo 46.º e seguintes do Código do IRC (CIRC).
A mais ou menos valia fiscal é determinada pela diferença entre o valor de realização, líquido dos encargos que lhe sejam inerentes, e o valor de aquisição deduzido das perdas por imparidade, bem como das depreciações ou amortizações aceites fiscalmente, conforme previsto no n.º 2 do artigo 46.º do CIRC.
O valor de realização é dado pelo valor da contraprestação recebida ou receber do adquirente.
O valor de aquisição deduzido de perdas por imparidade e depreciações acumuladas aceites fiscalmente é determinado pelo custo de aquisição do imóvel, incluindo as despesas diretamente relacionados com a aquisição (p.e. despesas de conservatória), deduzido das depreciações aceites fiscalmente determinadas nos termos do DR n.º 25/2009 e perdas por imparidade aceites fiscalmente nos termos do artigo 31.º-B do CIRC e ainda dos valores reconhecidos como gasto fiscal nos termos do artigo 45.º-A, sem prejuízo das quotas de depreciação mínimas fiscais.
Esse valor de aquisição deduzido das perdas por imparidade, bem como das depreciações ou amortizações aceites fiscalmente, para determinação da mais ou menos valia fiscal, deve ser atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária, se tiverem decorrido pelo menos dois anos da data de aquisição até à data da alienação, conforme previsto no artigo 47.º do CIRC.
Os coeficientes de desvalorização da moeda são os previstos na Portaria a publicar anualmente pelo Ministro das Finanças.
O Decreto-Lei n.º 442-B/88, de 30 de novembro (diploma que aprovou o Código do IRC) apenas estabelece um regime transitório das mais e menos valias relativas à transmissão de ações ou partes sociais adquiridas antes da entrada em vigor do Código do IRC, excluindo-as de IRC (artigo 18.º-A). Não existe norma idêntica para as mais e menos valias relativas a imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRC.






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