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IMT - Compra e venda imóvel com reserva de propriedade



PT21160
IMT - Compra e venda de imóvel com reserva de propriedade

Uma empresa cliente de um CC vendeu um imóvel em 21 de janeiro de 2016, através de escritura pública.
A venda foi efetuada com reserva de propriedade, pois o comprador pagaria uma parte em prestações e, após 30 meses pararia o restante.
Acontece que o comprador foi pagando as prestações mas, a penúltima e a última prestação não foram pagas, sendo a ultima no montante de 410.000,00 euros. Mais, já informou a vendedora (cliente do CC) que não procederá ao pagamento das prestações em falta e que o bem vai ser "devolvido", ou seja vai votar à posse da minha cliente.
A questão mais importante aqui é saber se a cliente do CC vai ter ou não de pagar o IMT desta nova transação.
Ora, a cliente, no fundo, terá de pagar, ou não, um imposto sobre uma transação de um imóvel, que no fundo, ainda é da sua propriedade pois não recebeu a totalidade do montante da venda inicial.
Mais, o valor a pagar deverá incidir sobre o valor matricial 791.480,00 euros e não sobre o montante em dívida 410.000,00 euros.
Será que existe alguma isenção ou jurisprudência sobre este tipo de negócio? Já questionei a Repartição de Finanças e são do entendimento que deverá ser efetuado o pagamento do IMT sobre o valor patrimonial, aquando da escritura de anulação do negócio. Será Assim?

Parecer técnico

1 – O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide sobre transmissões sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional, de acordo com o número 1 do artigo 2.º do Código sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT).
2 – De acordo com o número 5, alínea a) do mesmo artigo 2.º do CIMT são também sujeitas ao IMT a resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, do contrato de compra e venda ou troca de bens imóveis e as do respetivo contrato-promessa, quando, neste último caso, ocorrerem depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse.
3 – Assim sendo, a resolução de um contrato de compra e venda é também sujeita a IMT. A regra 6ª do número 4 do artigo 12.º do CIMT estabelece que quando a transmissão se efetuar por meio de renúncia ou cedência, o imposto é calculado sobre o valor patrimonial tributário dos respetivos bens imóveis, ou incide sobre o valor constante do ato ou do contrato, se for superior.
4 - O mesmo já não se verificará se, porventura, na escritura de compra e venda constar uma cláusula resolutiva, designadamente a reserva de propriedade até integral pagamento, sendo que, neste caso, a resolução do contrato não implicará agora nova transmissão.
4 – Importa alertar que o artigo 45.º do CIMT estabelece que se antes de decorridos oito anos sobre a transmissão, vier a verificar-se a condição resolutiva ou se der a resolução do contrato, o primitivo comprador pode obter, por meio de reclamação ou de impugnação judicial, a anulação proporcional do IMT. Os prazos para deduzir a reclamação ou a impugnação com tais fundamentos contam-se a partir da ocorrência do facto. O imposto é anulado em importância equivalente ao produto da sua oitava parte pelo número de anos completos que faltarem para oito.






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