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Despesas em nome e por conta



PT21777 – Despesas em nome e por conta
12-02-2019

Uma imobiliária efetua gestão de arrendamentos em nome dos seus clientes, normalmente estrangeiros, e procede da seguinte forma:
- A renda recebida é depositada na conta bancária da imobiliária;
- Quando é necessário reparar algo no imóvel arrendado do cliente, é a imobiliária que paga e a fatura é emitida em nome do cliente;
- Por vezes, os proprietários também solicitam à imobiliária o pagamento das despesas com comunicações relativas ao imóvel arrendado;
- Depois, todos os meses, a imobiliária efetua o acerto de contas com o seu cliente, relativamente àquele imóvel e devolve-lhe a diferença entre o total da renda recebida e as despesas pagas em nome do cliente.
Perante o exposto, o melhor procedimento é que os valores não fossem movimentados na conta da imobiliária, mas o cliente da mesma solicita que assim seja, para facilitar a movimentação dos dinheiros, visto que muitas das vezes reside no estrangeiro.
Pelas despesas pagas em nome do seu cliente, a imobiliária deverá emitir uma fatura – isenta de IVA, ao abrigo da alínea c) do n.º 6 do artigo 16.º do CIVA e contabilisticamente registar numa conta de outros devedores – 27.8.
Há, contudo, uma dúvida no tipo de documento que deverá ser emitido para justificar a passagem do montante da renda total pela conta da imobiliária.
Outra situação que também surge é na intermediação imobiliária:
- Aquando de um negócio de intermediação de venda de um imóvel, é emitido um contrato de promessa de compra e venda, entre o vendedor e o comprador, em que é exigido um adiantamento ("sinal”) ao futuro comprador. Este, muitas das vezes, por questões de confiança, exige que a transferência seja efetuada para conta da imobiliária e não do futuro vendedor. A imobiliária recebe o "sinal” na sua conta e, passado algum tempo, que pode ser seis meses, devolve, ao vendedor, a diferença entre o "sinal” e a comissão cobrada pelo serviço prestado.
Nesta situação, a imobiliária deve emitir algum documento pela receção do "sinal”, visto que parte é adiantamento da sua comissão e o restante é para devolver ao vendedor? Qual será o melhor procedimento neste caso para não existir presunção de valores recebidos sem correspondente faturação?


Parecer técnico

Questiona-se quais os procedimentos corretos a ter relativamente a situações concretas de funcionamento de uma imobiliária que efetua gestão de arrendamentos em nome dos seus clientes, geralmente clientes estrangeiros.
De acordo com o artigo 16.º n.º 6 c) do CIVA, não são tributáveis as quantias pagas em nome e por conta do adquirente dos bens ou do destinatário dos serviços, registadas pelo sujeito passivo em contas de terceiros apropriadas.
As despesas pagas em nome e por conta dos clientes, nomeadamente reparações, comunicações, entre outras, devem estar suportadas por faturas emitidas em nome do cliente. Para suportar o movimento financeiro, a imobiliária deverá emitir fatura relativa a estes valores, anexando as faturas de base originais para entregar aos clientes e guardando cópias no seu arquivo. Estas faturas não estão sujeitas a IVA, ao abrigo do artigo 16.º, n.º 6 c) do CIVA, razão pela qual nem sequer deverão ser relevadas na DPIVA.
As rendas recebidas são depositadas na conta bancária da imobiliária e é questionado sobre o documento que deve ser emitido para justificar a passagem dos montantes das rendas pela conta da imobiliária.
O recebimento de quantias na conta bancária da imobiliária por conta dos seus clientes é um procedimento cuja admissibilidade não será abordada nesta sede. De todo o modo entendemos que terá de ter algum suporte contratual para que possa ser justificado.
Assim, consideramos que deverá existir, pelo menos, um contrato entre as partes que preveja esta situação, de modo a suportar a passagem destes valores pela conta bancária da imobiliária.
Todavia, sugerimos que emitam documentos internos de gestão de contas correntes, nomeadamente «Notas de recebimento» e «Notas de pagamento», de modo a conseguirem controlar as entradas e saídas destes valores nas contas correntes dos respetivos clientes. Desta forma, poderão controlar através dos extratos de conta dos clientes, não só as faturas dos serviços prestados pela imobiliária e respetivos recibos, como também estes movimentos de recebimento das rendas e transferência dos mesmos para os clientes.
Num negócio de intermediação imobiliária de venda de um imóvel, muitas vezes, por questões de confiança, os compradores transferem o "sinal” para a conta bancária da imobiliária. A imobiliária recebe o "sinal” na sua conta e, passado algum tempo, que pode ser seis meses, transfere para o vendedor a diferença entre o "sinal” e a comissão cobrada pelo serviço de intermediação prestado. Questiona se deve emitir algum documento relativamente ao "sinal”.
Em primeiro lugar, alertamos para o prazo de emissão e formalidades das faturas constantes no artigo 36.º do CIVA, assim como para o previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo 8.º do CIVA, o qual refere que o imposto torna-se exigível «(…) se a transmissão de bens ou a prestação de serviços derem lugar ao pagamento, ainda que parcial, anteriormente à emissão da fatura, no momento do recebimento desse pagamento, pelo montante recebido, sem prejuízo do disposto na alínea anterior (…).»
Visto que o valor da prestação de serviços de intermediação é retido aquando do recebimento do "sinal”, parece-nos que a fatura de intermediação deveria ser emitida na data deste recebimento, caso a sua emissão ainda não tenha ocorrido.
Relativamente ao documento de suporte do "sinal” e conforme referido, deverá existir algum tipo de suporte contratual para documentar este tipo de movimento financeiro. À semelhança do ponto anterior, sugerimos que emitam documentos internos de gestão/controlo de contas correntes, nomeadamente «Notas de recebimento» e «Notas de pagamento».







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