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Alojamento Local



Alojamento Local
24-07-2020

Um empresário em nome individual é proprietário de um apartamento que está afeto à atividade de prestação de serviços de alojamento local, mas que, devido à situação da Covid-19 tem estado sem atividade. Segundo informações do próprio, pode solicitar à Câmara Municipal a suspensão (não desafetação porque pretende continuar com a atividade) da atividade por um período de um ano.  Aplica-se aqui a questão de sujeição a mais-valias caso o apartamento seja arrendado (categoria F) neste período de tempo? Em caso afirmativo, como se processa o cálculo das mais-valias? Ou o apartamento terá, forçosamente, que ficar vazio durante a suspensão? Uma outra questão prende-se com a tempo máximo que os hóspedes podem permanecer no apartamento em regime de AL: há algum limite temporal para o mesmo hóspede permanecer no apartamento?

Parecer técnico

A questão colocada refere-se ao tratamento fiscal da suspensão temporária do exercício da atividade alojamento local por um empresário em nome individual, sujeito passivo da categoria B de IRS.
O empresário em nome individual não pretende efetuar a cessação da atividade de alojamento local, mas apenas uma suspensão temporária, mantendo o imóvel de sua propriedade afeto à atividade empresarial.
Enquanto estiver a decorrer a atividade a suspensão da atividade de alojamento local, pretende efetuar o arrendamento do imóvel, com objetivo de obtenção de rendimentos prediais.
Se o empresário em nome individual mantiver o imóvel afeto à atividade empresarial, os rendimentos prediais da atividade de arrendamento serão tributadas na esfera da categoria B de IRS, atendendo a que o exercício desse atividade de arrendamento também determina obtenção de rendimentos a serem tributados na esfera da categoria B de IRS, conforme decorre da alínea n) do nº 1 do artigo 4º do CIRS.
Nesse caso, não existe a determinação de qualquer mais-valia relacionada com o imóvel, pois não se verifica qualquer desafetação do imóvel da atividade empresarial.
Por outro lado, se o sujeito passivo da categoria B de IRS utilizou o imóvel de sua propriedade na sua atividade empresarial, tendo obtido rendimentos tributados no âmbito dessa categoria, na prática, afetou o imóvel a essa atividade empresarial.
Como não existe uma separação da personalidade jurídica entre a pessoa enquanto particular e como empresário, tal afetação do imóvel à atividade empresarial não pode ser suportada por qualquer contrato jurídico (locação, comodato, direito de superfície, compra e venda ou outro). A indicação da afetação do imóvel à atividade empresarial é efetuada através da Modelo 3 (anexo B ou Anexo C).
Essa afetação de imóvel, pertencente à esfera particular à atividade empresarial ou profissional da categoria B de IRS, é também efetuada mediante o respetivo registo (em escrituração simplificado) no mapa dos bens de investimento ou na contabilização do imóvel, nos termos da norma contabilística aplicável, caso esteja a aplicar contabilidade.
O nº 2 do artigo 29º do CIRS estabelece que, no caso de afetação de quaisquer bens do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional, o valor de aquisição pelo qual esses bens são considerados na atividade empresarial corresponde ao valor de mercado à data da afetação.
Em termos de IRS, este tipo de operação está sujeita a tributação, conforme o disposto na alínea a) do nº 1 do artigo 10º do CIRS.
Todavia, esta operação não tem tributação neste momento da afetação do imóvel pertencente à esfera pessoal do sujeito passivo singular à sua atividade profissional ou empresarial, sendo diferida para o momento da ulterior alienação ou nova afetação à esfera pessoal desse imóvel (p.e. por cessação da atividade empresarial), quando já esteja na esfera da atividade profissional ou empresarial do sujeito passivo singular, conforme disposto na alínea b) do nº 3 do referido artigo 10º do CIRS.
Desta forma, este momento inicial apenas é importante para determinar a data desta afetação, no sentido de ser determinado o valor de mercado do imóvel, para o cálculo da mais ou menos valia (categoria G) a tributar ao sujeito passivo na sua esfera pessoal. Não sendo possível determinar o valor de mercado à data da afetação, pode eventualmente considerar-se o valor patrimonial tributário (registado nas finanças) à data dessa afetação.
Assim, nesta operação inicial não há qualquer tributação em termos de IRS, não sendo obrigatória a sua declaração no Anexo G ou G1 da Declaração de Rendimentos Modelo 3 de IRS.
No caso de existir a desafetação do imóvel do âmbito da atividade empresarial ou profissional do sujeito passivo (no total momento ulterior à afetação à atividade), voltando a ser afeto ao património particular do empresário, esta operação é tributada na categoria B pelo valor de mercado a essa data da desafetação (valor de realização) deduzido do valor de mercado do imóvel à data da afetação à atividade (valor de aquisição), e, simultaneamente irá ser tributado na categoria G pelo valor de mercado do imóvel à data da afetação à atividade (valor de realização) deduzido do valor inicial de aquisição na esfera pessoal (valor de aquisição).
Nessa operação, há que declarar a referida venda no anexo B pelo rendimento da categoria B e no anexo G pelo rendimento da categoria G.
No âmbito do regime simplificado, o rendimento de mais-valias obtido no âmbito da categoria B de IRS é considerado no coeficiente 0,95 previsto na alínea d) do nº 1 do artigo 31º do CIRS (e não no coeficiente 0,10).
No âmbito da categoria G de IRS, o rendimento da mais-valia determinado nos termos dos artigos 43º a 52ºdo CIRS, é considerado em apenas 50% nos termos do nº 2 do artigo 43º do mesmo Código.
Face este enquadramento, com a desafetação do imóvel da atividade emrpesarial, efetuada quando o imóvel está afeto à referida empresarial, há que determinar 2 mais-valias, uma na categoria G, determinada entre o valor de mercado à data da afetação à atividade empresarial e o valor de aquisição do imóvel e simultaneamente, uma na categoria B, determinada pela diferença entre o valor de mercado da data da desafetação e o referido valor da afetação.
Estas mais-valias podem ficar suspensas caso o imóvel, que foi reafecto ao património particular do empresário, passar a ser imediatamente arrendado, com a obtenção de rendimentos prediais no âmbito da categoria F de IRS, mantendo-se o diferimento da tributação dessas mais-valias enquanto o imóvel mantiver aquela afetação ao arrendamento.
Quanto às questões relacionadas com o exercício da atividade de alojamento local, nomeadamente tempo de permanência dos hóspedes e outras, estão fora do âmbito das funções do contabilista certificado nos termos do artigo 10º do Estatuto da OCC, bem como de resposta do departamento de consultoria da ordem.
Sugere-se que o empresário obtenha esses esclarecimentos junto do município, associação empresarial ou através de um advogado, solicitador ou jurista.






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